每經(jīng)記者  朱玲  葉書利  楊羚強(qiáng)發(fā)自廣州、北京、上海

　　在調(diào)控政策下，有多少房企完成了今年的銷售目標(biāo)？明年，它們又有怎樣的應(yīng)對(duì)措施？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

恒大地產(chǎn)：三線城市將成利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

        終于還清“對(duì)賭協(xié)議”債務(wù)的恒大地產(chǎn)，僅10個(gè)月就超額完成全年目標(biāo)。近期，該公司高層表示，三線城市將成為公司未來營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)的重要增長(zhǎng)區(qū)。

        在今年10月的業(yè)績(jī)會(huì)上，公司主席許家印就表示，今年公司正式進(jìn)入三線城市，其土地成本低且利潤(rùn)更高。據(jù)悉，今年10月新開盤的三線城市項(xiàng)目就有4個(gè)，當(dāng)月貢獻(xiàn)銷售達(dá)7.3億元。

        恒大相關(guān)高層表示，“應(yīng)對(duì)調(diào)控期，還會(huì)有大量的三線城市樓盤在未來的幾個(gè)月乃至明年推出，三線城市將會(huì)成為公司的盈利點(diǎn)?！?br/>
        恒大10月業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額411.6億元，完成原定合約銷售目標(biāo)的102.9%。是去年同期303億元銷售總額的135.8%。

        上述高層表示，9月底的第二輪樓市調(diào)控后，恒大采取比較靈活的定價(jià)銷售策略，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)55.6億元，再度刷新單月歷史記錄?！敖衲晷麻_盤20多個(gè)，估計(jì)年底還有10個(gè)新開樓盤。”

        盡管有高達(dá)超7000萬平方米的土地儲(chǔ)備，但恒大依然在不停地尋覓項(xiàng)目。11月29日，許家印瞄準(zhǔn)昆明，預(yù)投資打造城市綜合體項(xiàng)目等。此前，許家印就公開表示，明年業(yè)績(jī)將會(huì)在2010年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)20%~30%，由此初步估算，2011年該公司銷售或達(dá)500億~600億元。

萬達(dá)：換擋減速  掘金旅游地產(chǎn)

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        萬達(dá)地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額334.4億元，同比增長(zhǎng)超過200%。對(duì)于下半年的銷售業(yè)績(jī)，萬達(dá)地產(chǎn)方面表示“不便透露”，但稱從8月到12月，全國(guó)新增15個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、7家五星級(jí)酒店，同比皆成倍增長(zhǎng)。

        萬達(dá)地產(chǎn)上半年334.4億元的銷售額是在“全年有約280萬平方米的持有物業(yè)不進(jìn)行銷售的情況下取得的，且銷售額的一半以上來自商鋪、寫字樓等非住宅類物業(yè)的銷售收入”。

        對(duì)于2011年的規(guī)劃，日前萬達(dá)宣布，明年將在全國(guó)范圍內(nèi)新增17座萬達(dá)廣場(chǎng)，從而將萬達(dá)廣場(chǎng)的總數(shù)量推升至59座。

        某國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司的一位分析師向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，萬達(dá)模式是通過銷售項(xiàng)目上的住宅、公寓及寫字樓以獲取現(xiàn)金流，然后反哺產(chǎn)品組合中的持有物業(yè)，實(shí)現(xiàn)資金鏈的平衡。這種模式對(duì)住宅行業(yè)的依賴度極高。鑒于目前住宅調(diào)控的背景，萬達(dá)已準(zhǔn)備換擋減速前行。

        這種判斷在近日已得到初步證實(shí)。日前，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林透露，明年將放緩拿地節(jié)奏，重點(diǎn)放在對(duì)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的開發(fā)上。

        為了降低地產(chǎn)調(diào)控對(duì)自身帶來的影響，目前萬達(dá)除了減緩在商業(yè)地產(chǎn)上的拿地節(jié)奏外，還大肆增加地產(chǎn)調(diào)控的盲點(diǎn)——旅游地產(chǎn)的開發(fā)。

        自2008年至今，萬達(dá)已投資近1700億元于旅游地產(chǎn)，目前已占據(jù)旅游地產(chǎn)業(yè)近50%的市場(chǎng)份額，在商業(yè)地產(chǎn)之外開辟了另一片戰(zhàn)場(chǎng)。萬達(dá)的首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、投資額高達(dá)200億元的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)，目前已開始對(duì)外預(yù)售。

龍湖：提前達(dá)標(biāo)  受益產(chǎn)品及營(yíng)銷創(chuàng)新

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        早在11月初，龍湖就提前宣布已完成了今年的銷售目標(biāo)?？偨Y(jié)今年創(chuàng)造佳績(jī)的原因，龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，營(yíng)銷領(lǐng)域的多重創(chuàng)新，令他們受益匪淺。

        今年，龍湖在成都推出了兩個(gè)新產(chǎn)品系列。一是首個(gè)超高層豪宅建筑——成都龍湖世紀(jì)，另一個(gè)是首個(gè)度假產(chǎn)品——成都小院青城。龍湖今年還購(gòu)進(jìn)了云南玉溪和山東煙臺(tái)兩幅地塊，發(fā)展生態(tài)旅游產(chǎn)品。在龍湖高層眼中，在不同市場(chǎng)階段，對(duì)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的需求也不同，“多業(yè)態(tài)”的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)可有效平衡龍湖的銷售重心，應(yīng)對(duì)頻繁變化的市場(chǎng)。

        龍湖認(rèn)為，持續(xù)的調(diào)控必將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響，但這對(duì)于能夠提供好產(chǎn)品的品牌開發(fā)商來說，反而是體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的好時(shí)機(jī)。只要順應(yīng)市場(chǎng)，再加上產(chǎn)品好，相信為數(shù)不多的需求就能被抓住。因此，龍湖一直堅(jiān)持“快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，依靠快速開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品贏得市場(chǎng)份額，這種方針能保證龍湖具有更強(qiáng)的抗跌性。

        除了產(chǎn)品，龍湖還注重對(duì)營(yíng)銷模式的創(chuàng)新：異地整合營(yíng)銷、大客戶營(yíng)銷、體驗(yàn)式營(yíng)銷的進(jìn)一步提升。

        龍湖內(nèi)部總結(jié)今年的市場(chǎng)時(shí)，提到了新拓展的市場(chǎng)為龍湖今年熱銷奠定的基礎(chǔ)。新進(jìn)入的城市，如無錫、杭州、常州今年都取得了非常不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。而明年，這些城市還將有大量新的房源入市，來自長(zhǎng)三角等地區(qū)的新增銷售額，有望讓龍湖在明年取得更高的銷售額。

保利：增加商業(yè)比重  尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        緊隨龍頭萬科的保利地產(chǎn)，在前10月以超500億元的銷售完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。在當(dāng)前的通脹形勢(shì)下，該公司高層對(duì)記者表示，調(diào)控已經(jīng)成為樓市的常態(tài)，明年將加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

        今年1~10月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積560萬平方米，同比增長(zhǎng)25%，實(shí)現(xiàn)簽約金額達(dá)503億元，其中10月單月銷售達(dá)89.24億元。

        “公司到第三季度就已完成年初擬定的年度目標(biāo)，最后1個(gè)月公司銷售節(jié)奏不會(huì)改變?！鄙鲜龈邔尤耸勘硎荆诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的整體形勢(shì)下，公司憑借剛性需求的準(zhǔn)確定位，隨行就市的定價(jià)策略，各項(xiàng)目仍保持持續(xù)旺銷，推售率達(dá)90%以上。

        “明年公司仍以住宅開發(fā)為主，有計(jì)劃增持中心城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！鄙鲜鋈耸客嘎?，在廣東區(qū)域，保利將重點(diǎn)打造廣州城中村改造項(xiàng)目和陽(yáng)江旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

        去年開始，從保利的土地儲(chǔ)備就可以看出，其商業(yè)比重在逐漸加大。保利高層人士表示，公司已基本完成全國(guó)化戰(zhàn)略布局，穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的比重；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。”

萬科：調(diào)控成常態(tài)  探索商業(yè)地產(chǎn)

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        前10月，萬科銷售金額達(dá)到869.3億元。若以目前單月過百億元的銷售進(jìn)度計(jì)算，萬科今年銷售額破千億元已無懸念。

        萬科銷售額的猛增，主要得益于下半年的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)。財(cái)報(bào)顯示，上半年，萬科的銷售額只有367.7億元，而7~10月，銷售額達(dá)501.6億元。

        萬科相關(guān)人士表示，下半年業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)主要有兩個(gè)原因：首先，6月起，萬科提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品，隨行就市積極促進(jìn)銷售。6月單月實(shí)現(xiàn)銷售87.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)71.6%。另外，萬科大量推盤也為銷售額上升提供了基礎(chǔ)。

        對(duì)于2011年計(jì)劃，萬科方面表示將繼續(xù)堅(jiān)持長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部的城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦戰(zhàn)略。

        萬科董秘譚華杰表示，萬科目前的學(xué)習(xí)對(duì)象已由帕爾迪轉(zhuǎn)向了匯豐銀行，“學(xué)習(xí)匯豐銀行對(duì)各種市場(chǎng)環(huán)境的適應(yīng)能力”。

        這或許間接透露了外界對(duì)萬科尋求在住宅調(diào)控常態(tài)化背景下轉(zhuǎn)型的猜測(cè)。目前萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的探索步伐不斷。10月22日，成都萬科與南充市順慶區(qū)政府簽訂投資合作框架協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，萬科將在南充投資60億元打造一個(gè)國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，涉足旅游地產(chǎn)。

碧桂園：加速“入城”瞄準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)帶靚地

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        在天津、東莞經(jīng)濟(jì)核心城市試水嘗到甜頭后，一向走“郊區(qū)”路線的碧桂園加速“入城”的步伐。

        11月25日，碧桂園以11.4億元購(gòu)得杭州一地塊；11月26日，碧桂園以9.21億元斬獲無錫某地塊。僅兩天時(shí)間，碧桂園在核心經(jīng)濟(jì)帶土地儲(chǔ)備增加約25.5萬平方米，加速布局長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)帶的意圖明顯。

        “碧桂園將關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿玫膮^(qū)域，策略性地選擇一些規(guī)模適中的地塊發(fā)展。”碧桂園高層負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露。

        碧桂園前10月銷售認(rèn)購(gòu)金額達(dá)288億元，實(shí)現(xiàn)簽約合同銷售金額達(dá)269億元。

        “目前，房地產(chǎn)行業(yè)的重心已經(jīng)逐步朝二三線城市轉(zhuǎn)移?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為，與上半年相比，碧桂園在今年下半年新推項(xiàng)目較多，明年公司將深耕二三線城市，占據(jù)發(fā)展先機(jī)，主力抓度假市場(chǎng)和常住市場(chǎng)?！?br/>
雅居樂：2011年提速20%  加大高端比例

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        省外項(xiàng)目銷售遭遇瓶頸，近期陷入“引資入伙”緋聞中的雅居樂對(duì)明年的市場(chǎng)頗有信心。公司投資部高層近日向記者表示，明年公司銷售目標(biāo)或?qū)⒃诒灸?47億元銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)20%。

        據(jù)悉，今年前10個(gè)月雅居樂實(shí)現(xiàn)合同銷售金額226億元，銷售面積205萬平方米，分別同比增長(zhǎng)66%及17%。上述人士表示，“我們今年的銷售目標(biāo)是247億元，如今已完成91%，剩下的11月、12月完成20億元的業(yè)績(jī)應(yīng)該不難?！?br/>
        若雅居樂銷售目標(biāo)在247億元的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)20%，意味明年雅居樂銷售將沖300億元大關(guān)。上述人士透露，今年雅居樂共計(jì)64個(gè)項(xiàng)目，其中在售的有33個(gè)，不是靠提價(jià)提高銷售，而是靠擴(kuò)充新項(xiàng)目。今年以來，雅居樂在廣州、中山、重慶等地推出6個(gè)全新的項(xiàng)目盤，預(yù)計(jì)明年起碼會(huì)推出8~10個(gè)全新項(xiàng)目。

        截至10月底，雅居樂土儲(chǔ)3309.37萬平方米，其中300萬平方米預(yù)計(jì)今年內(nèi)竣工。

        “今年開始我們逐步加大豪宅、高端市場(chǎng)的比例，預(yù)計(jì)未來豪宅產(chǎn)品、高端產(chǎn)品以及中高端以上的產(chǎn)品各占三分之一比例?！鄙鲜龈邔油嘎叮@是雅居樂產(chǎn)品未來定位的方向。

富力：50億元購(gòu)地  逆勢(shì)拓展一線商住地

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        當(dāng)華南諸家標(biāo)桿房企陸續(xù)展示靚麗業(yè)績(jī)時(shí)，在商業(yè)和一線城市布局眾多的富力地產(chǎn)卻有些遜色。前10月，富力地產(chǎn)合同銷售額達(dá)239億元，完成年度銷售目標(biāo)80%。盡管業(yè)績(jī)平平，但富力地產(chǎn)11月仍在上海、北京和太原等城市購(gòu)入地塊，斥資高達(dá)50億元。

        有分析人士認(rèn)為，去年富力拿地謹(jǐn)慎，地王頻出時(shí)，該公司支付購(gòu)地款項(xiàng)僅30多億元，而今年，富力頻頻出手。截至目前，公司地價(jià)款已超百億，看得出富力想搶回市場(chǎng)份額。

        高額地價(jià)的支出，也為富力帶來高的負(fù)債。有機(jī)構(gòu)指出，富力今年凈負(fù)債率將超120%，遠(yuǎn)高于其他房企。

        記者注意到，富力今年多次購(gòu)地，均集中在大型的商住項(xiàng)目或純商業(yè)地塊。在廣州市場(chǎng)上，10月、11月富力地產(chǎn)商鋪聯(lián)展中心的大宗成交金額再創(chuàng)新高，達(dá)5億元。

        在目前住宅市場(chǎng)遭遇政策深度調(diào)控、通脹加劇的市場(chǎng)環(huán)境下，投資客早已瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)，該區(qū)域也成為資產(chǎn)升值的投資“洼地”。

        “本年度富力商鋪的成交金額比2009年同比增長(zhǎng)近200%，預(yù)計(jì)公司在明年將繼續(xù)推出珠江新城鋪皇、社區(qū)商鋪以及專業(yè)市場(chǎng)鋪。”富力地產(chǎn)商鋪相關(guān)人士透露。

華潤(rùn)：業(yè)績(jī)不佳  住宅為轉(zhuǎn)型“背債”

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        10月31日，華潤(rùn)置地公布了公司截至10月28日的銷售狀況。1~10月，公司實(shí)現(xiàn)銷售額為187億元。

        鑒于樓市調(diào)控及加息的影響，華潤(rùn)置地主席王印判斷，2010年最后2個(gè)月的市場(chǎng)主要會(huì)以觀望為主，公司將爭(zhēng)取全年房地產(chǎn)銷售額達(dá)200億元。  而此前公司曾預(yù)估2010年合約銷售額可達(dá)270億元。

        華潤(rùn)置業(yè)的“頹勢(shì)”在上半年便開始呈現(xiàn)。

        房產(chǎn)新政后的5月，華潤(rùn)置地的銷售額同比大降68%，環(huán)比下降64%。前5月，公司僅完成66億元的銷售額，同比大降近24%。

        對(duì)于華潤(rùn)置地的表現(xiàn)，一位證券業(yè)人士指出：“在樓市蕭條、成交低迷的情況下，恒大、萬科、綠地等紛紛調(diào)價(jià)促銷，華潤(rùn)置地一方面新盤開售較少，另一方面并未及時(shí)調(diào)整價(jià)格迎合市場(chǎng)，銷售業(yè)績(jī)不良可想而知?！?br/>
        在8月底舉行的公司中期業(yè)績(jī)會(huì)上，面對(duì)投資者的質(zhì)詢，王印曾高調(diào)回應(yīng)道：“寧可調(diào)計(jì)劃，也不調(diào)價(jià)格”。

        除了應(yīng)對(duì)調(diào)控不力外，華潤(rùn)置地銷售不佳也有為公司轉(zhuǎn)型“背債”的因素。

        自2004年始，華潤(rùn)置地便致力于擺脫單一的住宅開發(fā)模式。經(jīng)過幾年的摸索，2009年公司開始了“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的全新模式探索，積極增加持有物業(yè)的比重。比如在10月31日的香港股東大會(huì)上，公司重申，5~6年后，持有物業(yè)盈利量將占到公司總盈利量的40%。在香港股東大會(huì)上，王印就公開表示，公司一直在物色新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前正在濟(jì)南、石家莊等省會(huì)城市洽談購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目。

        鑒于樓市調(diào)控的常態(tài)化，王印近日表示，目前的一些政策對(duì)一線城市影響較大，對(duì)二三線城市的影響并不顯著。因此，華潤(rùn)置地正在積極增加鄭州等二三線城市的土地儲(chǔ)備，以減少調(diào)控對(duì)業(yè)績(jī)帶來的波動(dòng)性影響。

綠城：銷售目標(biāo)難完成  仍上調(diào)售價(jià)

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        去年排名前十的房企中，綠城是唯一一家目前銷售額距年初目標(biāo)完成不到70%的開發(fā)商。中原地產(chǎn)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，截至11月底，綠城僅完成原定目標(biāo)的69%。

        在中原地產(chǎn)研究院高級(jí)研究經(jīng)理劉淵看來，造成綠城未能實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的根本原因是年初制訂的銷售目標(biāo)太高，難以完成。

        2009年年底，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾為綠城制訂了3~5年超過萬科，銷售額達(dá)到800億~1000億元的目標(biāo)，而今年的銷售目標(biāo)是670億元。因?yàn)?009年的經(jīng)歷曾證明，這家主要開發(fā)中高檔樓盤的開發(fā)商是有能力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的。

        但是，在今年連續(xù)兩次宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)和去年有了很大不同。剛性需求成為了市場(chǎng)的主流，改善性需求則受政策限制，一定程度上給以中高檔產(chǎn)品為主的綠城帶來了影響。

        而與其他開發(fā)商不同，綠城很少采取靈活的定價(jià)策略。當(dāng)萬科在武漢降價(jià)促銷時(shí)，綠城卻在北京上調(diào)了售價(jià)，每平方米的價(jià)格漲幅超過了1000元?！霸谌f科降價(jià)的情況下，綠城依然上調(diào)了售價(jià)，說明他們?nèi)匀缓芸春煤笫小！眲Y感嘆道。

        不過，綠城的銷售表現(xiàn)已贏得了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。瑞銀發(fā)表研究報(bào)告指出，因?yàn)轭A(yù)期綠城今年的銷售業(yè)績(jī)可以達(dá)到520億元，將綠城中國(guó)的評(píng)級(jí)由“沽售”調(diào)高至“買入”。



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