每經(jīng)記者  李?lèi)?ài)雪  發(fā)自北京

        60家大型房企樣本分析的結(jié)果，讓監(jiān)管層不斷警惕的房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)昭然若揭。

        近日，銀監(jiān)會(huì)再度親自出手，挑選60家大型房企進(jìn)行資金鏈分析和壓力測(cè)試，通過(guò)對(duì)其樣本分析發(fā)現(xiàn)，一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。

大型房企多頭授信風(fēng)險(xiǎn)突出

        某接近監(jiān)管層人士指出，8月份以來(lái)，房屋銷(xiāo)售有所反彈，部分過(guò)熱城市房?jī)r(jià)泡沫化明顯，近期隨著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)新一輪調(diào)控，加大保障性住房供應(yīng)、打壓投機(jī)性需求，促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)理性健康的發(fā)展。

        他表示，目前房市步入震蕩期，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)需高度關(guān)注，而大型房企集團(tuán)多頭授信風(fēng)險(xiǎn)突出，集團(tuán)內(nèi)互保現(xiàn)象有所上升。

        權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，在60家大型房企集團(tuán)所屬的847家貸款企業(yè)中，同時(shí)在2家以上法人銀行獲得授信的426個(gè)，同時(shí)在5家以上法人銀行獲得授信的90個(gè)。6月末，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長(zhǎng)22.3%。

        據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，60家大型房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè)，平均每個(gè)集團(tuán)71個(gè)，有15家集團(tuán)成員企業(yè)超過(guò)100個(gè)，集團(tuán)公司治理混亂，跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營(yíng)普遍存在。而在19家行掌握的信息中，對(duì)集團(tuán)成員企業(yè)的缺失率達(dá)到28.6%，部分銀行掌握的股東信息缺失達(dá)50%以上，直接形成關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)防范的盲點(diǎn)。

        上述人士指出，這也顯現(xiàn)出大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，信息嚴(yán)重不透明。他分析稱(chēng)，許多集團(tuán)在香港或境外注冊(cè)成員企業(yè)，這些離岸企業(yè)雖不直接在境內(nèi)貸款，但往往參與境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金運(yùn)作，成為信貸監(jiān)測(cè)的一大盲區(qū)。

房企負(fù)債率整體上升

        據(jù)央行近日發(fā)布的  《2010年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，今年前三季度，全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款新增6.54萬(wàn)億元，其中將近2萬(wàn)億元流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，占人民幣新增貸款的27%。

        某商業(yè)銀行高管透露，在60家大型房企集團(tuán)的樣本調(diào)查中，再度凸顯出房企業(yè)資金鏈趨緊，融資成本高企。數(shù)據(jù)顯示，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%；有64家成員企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)90%。

        據(jù)上市公司半年報(bào)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流合計(jì)為負(fù)數(shù)，達(dá)到-808.1億元，其中75家企業(yè)為負(fù)值，占比達(dá)到上市房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的60%以上。據(jù)悉，為緩解資金壓力，部分房企通過(guò)基金募集、境外融資、信托融資等渠道融資，這些融資成本偏高，部分年息甚至在15%以上。

        從貸款期限結(jié)構(gòu)看，60家大型房企集團(tuán)在一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年年底前到期的大額貸款占比為63.6%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能會(huì)有所增多。

        “市場(chǎng)調(diào)整可能帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)洗牌風(fēng)險(xiǎn)。”上述高管表示，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型和周期波動(dòng)性行業(yè)，在市場(chǎng)調(diào)整階段，實(shí)力相對(duì)較弱的房企可能面臨很大的  “洗牌”風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)控大型房企貸款風(fēng)險(xiǎn)

        針對(duì)60家大型房企集團(tuán)樣本調(diào)查，監(jiān)管層再度發(fā)出嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)的聲音。其中，要求實(shí)行集團(tuán)并表授信管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過(guò)在建工程的五成。

        記者了解到，監(jiān)管層要求大額集中度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)涵蓋銀行持有的房地產(chǎn)公司短期、中期票據(jù)以及其他形式的各類(lèi)授信。同時(shí)，對(duì)集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，嚴(yán)密審查集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，尤其是母子公司之間的關(guān)聯(lián)交易，嚴(yán)防信貸資金轉(zhuǎn)移或挪用。另外，要核實(shí)項(xiàng)目資本金的真實(shí)來(lái)源，防止企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金。嚴(yán)格控制貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。

        同時(shí)，要求預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。對(duì)于存在高價(jià)購(gòu)地、跨業(yè)經(jīng)營(yíng)、過(guò)度擴(kuò)張、負(fù)債率偏高等問(wèn)題的高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)密切關(guān)注其經(jīng)營(yíng)狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時(shí)采取保全措施。

        上述接近監(jiān)管層人士指出，房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策執(zhí)行的檢查督導(dǎo)依舊會(huì)是監(jiān)管部門(mén)的一大工作，而政策落實(shí)及新增房貸會(huì)作為今后一段時(shí)期現(xiàn)場(chǎng)檢查重點(diǎn)。



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