每經(jīng)記者  尚希  發(fā)自北京

        早上一打開電腦，各大網(wǎng)站地產(chǎn)版塊關(guān)于房貸利率調(diào)整的頭條新聞讓北京市民張琳（化名）的心情一下子跌入谷底。“我打了一早上電話，咨詢了五六家銀行，真沒(méi)想到會(huì)這樣。”昨日（11月1日），接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的張琳滿面愁容，對(duì)原本已經(jīng)下定決心在本周出手的那套86平方米兩居室，張琳現(xiàn)在又再次生出了一絲猶豫。

        11月1日，有消息稱北京銀監(jiān)局已向北京各大銀行進(jìn)行了口頭通知，從即日起對(duì)購(gòu)買首套住房的貸款業(yè)務(wù)，各銀行將全面取消房貸7折利率，給房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。這條消息給原本已被高房?jī)r(jià)壓得喘不過(guò)氣的張琳們又加上了一個(gè)沉重的擔(dān)子。

        “其實(shí)這次取消貸款利率7折優(yōu)惠的初衷并非是要抑制購(gòu)房。”中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，目前經(jīng)濟(jì)不會(huì)二次探底，再加上進(jìn)入加息周期的預(yù)期，購(gòu)房首付比例的上調(diào)以及貸款利率優(yōu)惠的取消屬于經(jīng)濟(jì)回歸常態(tài)后的政策選擇。

        但在采訪中，北京中原房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉則表示，市場(chǎng)不光需要抑制需求，還要增加供應(yīng)。此次提高剛需入市難度或許是為市場(chǎng)增加供應(yīng)爭(zhēng)取時(shí)間。

市場(chǎng)會(huì)否再度觀望？

        首套房貸款享受7折優(yōu)惠曾經(jīng)是2009年樓市的最大利好之一，這也讓去年樓市出現(xiàn)了大幅度的量?jī)r(jià)上漲。然而自進(jìn)入今年4月以來(lái)，從“新國(guó)十條”到9月29日的第二輪政策出臺(tái)，限購(gòu)令、央行加息25個(gè)基點(diǎn)到如今取消首套房貸利率7折優(yōu)惠，不難看出政府對(duì)于樓市的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入全面攻堅(jiān)階段。此次，加高首套購(gòu)房者的入市門檻，究竟能否再次加重購(gòu)房者的觀望情緒，樓市交易會(huì)否再次跌入冰點(diǎn)，開發(fā)商的回答似乎頗為樂(lè)觀。

        “單是這樣一個(gè)優(yōu)惠的取消，應(yīng)該不會(huì)影響到真正購(gòu)房者的需求計(jì)劃。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，提高貸款利率實(shí)際是經(jīng)濟(jì)刺激政策的退出，并非是要打擊首套房并限制購(gòu)房行為。“成本的增加勢(shì)必會(huì)對(duì)購(gòu)房者在心理產(chǎn)生影響，但這一方面也能防止超能力透支給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。”

        “上個(gè)月存款利率的調(diào)整，實(shí)際也是銀行調(diào)息的上升通道，作為房地產(chǎn)按揭貸款的利率隨之也要上調(diào)，但是對(duì)于剛需購(gòu)買的影響并不會(huì)很大，相信也不會(huì)成為觀望的理由。”中弘地產(chǎn)副總裁趙恒認(rèn)為，貸款利率優(yōu)惠是刺激消費(fèi)的銀行政策，長(zhǎng)期看來(lái)仍有調(diào)整的可能。

        正如開發(fā)商所言，真正的剛需購(gòu)房者很難因此而改變購(gòu)房計(jì)劃。在采訪中，張琳坦言，由于婚期在即，購(gòu)房計(jì)劃已不容再度擱置。

        從7折到8.5折究竟會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)多大的影響？在采訪中，張大偉為記者算了一筆賬：以貸款100萬(wàn)元為例，若還貸期為20年，8.5折相比7折月供將增加503.7元；若還款期為30年，這一差額為556元。這樣算下來(lái)，整套房子也就需要多支付10多萬(wàn)甚至20萬(wàn)利息不等。

開發(fā)商定價(jià)或更理性

        “在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，開發(fā)商首先會(huì)考慮到如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”趙恒告訴記者，目前看來(lái)無(wú)論是新盤還是老盤，在定價(jià)上都將更為謹(jǐn)慎。“很多企業(yè)現(xiàn)在開盤都不會(huì)定很高的價(jià)格，因?yàn)檫@早已不是瘋漲的時(shí)代，必須制定符合市場(chǎng)實(shí)際的價(jià)格。”

        對(duì)于開發(fā)商而言，銀行一方在優(yōu)惠力度上的縮減也加重了他們的市場(chǎng)壓力。“現(xiàn)在單這一個(gè)優(yōu)惠政策的取消還不足以（讓開發(fā)商）做太大的調(diào)整，但是開發(fā)商也會(huì)根據(jù)自身項(xiàng)目的特點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和品質(zhì)，盡量通過(guò)做符合剛性需求的產(chǎn)品來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”趙恒表示。

        “這兩次政策的疊加效應(yīng)確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)產(chǎn)生了影響，開發(fā)商也在積極應(yīng)對(duì)，就目前看來(lái)一線城市與二三線城市受到的影響不太一樣。”范小沖表示，與以往客戶“買漲不買跌”不同的是，如今樓市的價(jià)格十分敏感，稍有降價(jià)購(gòu)房者也可能會(huì)選擇出手。“所以一些開發(fā)商基于資金、業(yè)績(jī)的壓力可能通過(guò)降價(jià)來(lái)?yè)Q得銷量，但這個(gè)降價(jià)的幅度是有限的。”

        在范小沖看來(lái)，由于失掉了投資杠桿，交易風(fēng)險(xiǎn)、成本的增加，都讓投資客戶群趨于冷靜，也使剛性需求成為如今樓市的購(gòu)房者主體。“也正因?yàn)橛袆傂柰械祝祪r(jià)的幅度才比較有限。”

        “今年整體的投資額依然處于高位，包括開工量和施工量都保持了同比30%的增長(zhǎng)，所以市場(chǎng)很快就會(huì)轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)，相信今年年底到明年年初市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。”陳晟認(rèn)為，目前包括限購(gòu)等政策的出臺(tái)，實(shí)際也是在為整個(gè)市場(chǎng)的供給贏得時(shí)間。

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利率優(yōu)惠調(diào)整  對(duì)銀行或仍利好

每經(jīng)記者  李靜瑕  賀麒麟發(fā)自北京、上海

        首套房貸利率優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)整之后，通過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京、上海、深圳等地的明察暗訪，結(jié)果顯示，大部分銀行表示目前首套房貸只能夠有8.5折的優(yōu)惠，沒(méi)有其他渠道再降到8.5折以下。不過(guò)，在記者的調(diào)查中，仍有部分銀行沒(méi)有明確表示接到相關(guān)通知。

        記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深發(fā)展北京分行營(yíng)業(yè)部已開始執(zhí)行首套房貸8.5折利率的規(guī)定。興業(yè)銀行北京西城區(qū)支行個(gè)貸部人員稱，該支行也已經(jīng)收到銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知。但也有多家銀行相關(guān)人士表示并未接到通知，或者還不清楚相關(guān)情況。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)滬上多家商業(yè)銀行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前上海地區(qū)首套房貸利率折扣也幾乎都從此前的7折調(diào)至8.5折。

        “對(duì)已放款的客戶不用調(diào)整，仍按照原來(lái)的折扣進(jìn)行。”興業(yè)銀行上述個(gè)貸部人士表示，新規(guī)的執(zhí)行對(duì)已發(fā)放貸款的客戶影響不大。

        記者在上海的調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，雖然多家銀行都已調(diào)整了首套房貸的折扣幅度，但對(duì)于已申請(qǐng)尚未審批的貸款處理上有所區(qū)別。“對(duì)于之前已經(jīng)申請(qǐng)的首套貸款，如果審批沒(méi)什么問(wèn)題，很有可能還是7折的優(yōu)惠；不過(guò)具體以審批時(shí)為準(zhǔn)。”一家上海股份制銀行稱。

        盡管7折的利率優(yōu)惠可能會(huì)對(duì)首套房貸的客戶更有吸引力，但行業(yè)分析師認(rèn)為，這一優(yōu)惠幅度對(duì)銀行來(lái)說(shuō)并不賺錢。某知名券商銀行業(yè)分析師對(duì)  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，將7折優(yōu)惠調(diào)至8.5折，對(duì)銀行并不是壞事。數(shù)據(jù)顯示，10月20日加息后，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款5年以上基準(zhǔn)利率為6.14%，按7折的折扣幅度算，實(shí)際貸款利率為4.298%。而考慮到銀行的資金運(yùn)營(yíng)成本，再加上準(zhǔn)備金成本及計(jì)提撥備等，“銀行幾乎沒(méi)有多少利潤(rùn)空間”，而當(dāng)最低利率優(yōu)惠調(diào)至8.5折后，銀行可收取的首套房貸利率將調(diào)至5.219%。

        “政策降低首套房貸的利率優(yōu)惠，除了進(jìn)一步調(diào)控樓市以外，還能提高銀行的收入。”國(guó)泰君安銀行分析師邱冠華表示，但這種對(duì)銀行的利好要建立在一定的基礎(chǔ)之上，即此次調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)不會(huì)造成惡性影響，“并且我認(rèn)為對(duì)房貸造成的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。”

        （每經(jīng)記者張瑋  郭維娜對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）



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