每經記者  張敏  發(fā)自北京

        《每日經濟新聞》記者從權威人士處獲悉，近期銀監(jiān)會向各銀行業(yè)金融機構發(fā)布通知，警示四類房地產開發(fā)貸款風險。其中包括拖延開發(fā)期限、變相捂盤惜售、通過關聯(lián)企業(yè)獲取貸款等。

        銀監(jiān)會要求，各銀行業(yè)金融機構要結合上述要求，“認真落實‘三個辦法，一個指引’，切實做好房地產信貸管理，嚴控房地產開發(fā)貸款風險”。

        有分析認為，在對“變相捂盤惜售”等行為的認定中，存在著“難以操作”的風險。據悉，為落實這一要求，住建部和國土部有可能會向銀監(jiān)會提供“黑名單”。

警示四類規(guī)避行為

        事實上，上述通知早在今年9月14日就已發(fā)出，當時“新五條”尚未出臺，市場成交量大幅回暖。

        通知稱，“近期，中央連續(xù)出臺的房地產調控政策已初顯成效，但一些房地產企業(yè)采取各種方式規(guī)避監(jiān)管，套取銀行貸款，影響了政策執(zhí)行效果”。

        這一說法與市場上的主流觀點不謀而合。某品牌開發(fā)企業(yè)負責人曾向《每日經濟新聞》記者表示，盡管有調控，企業(yè)仍采取各種手段予以規(guī)避，并獲得銀行貸款。在很多中小城市，房地產開發(fā)貸款仍在大量發(fā)放。

        通知列舉了套取貸款的四種形式：

        通過分期開發(fā)，規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關“超過合同約定的動工日期2年未開發(fā)，應無償收回土地使用權”的規(guī)定。由于缺乏對土地開發(fā)項目竣工時限的規(guī)定，房地產企業(yè)可以在開工后，采用分期開發(fā)的方式，一再延遲后續(xù)開發(fā)時間。

        通過分期或推遲領取預售證，規(guī)避  “領取預售證后10日應開始銷售”的規(guī)定。

        通過關聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉用于房產項目，規(guī)避“商業(yè)銀行不得向房地產企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的規(guī)定。

        通過抬高申報價格，規(guī)避“要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”的規(guī)定。有的以抬高后的申報價格為依據，變相“捂盤惜售”，有的給實際銷售時隨意調整價格留下空間。

或引出“黑名單”

        上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向  《每日經濟新聞》記者表示，發(fā)布上述通知的目的，一是控制風險，二是配合調控。

        為控制銀行機構的貸款風險，防止其流向股市、樓市，銀監(jiān)會于去年7月和今年2月先后完善出臺  “三個辦法一個指引”。此后，調控房地產市場的“國十條”及其配套政策陸續(xù)出臺，被認為“史上最嚴厲”。

        但即便如此，企業(yè)仍有規(guī)避的空間?！霸诂F有的政策體系下，上述四種行為屬于合理規(guī)避，不能被認定為違規(guī)?！币晃徊辉妇呙姆治鋈耸肯颉睹咳战洕侣劇酚浾弑硎?，在實際操作中，很可能遭遇“執(zhí)行難”的困境。

        由于上述違規(guī)行為涉及到拿地、開發(fā)和銷售等多個環(huán)節(jié)，有觀點認為，這一政策的執(zhí)行，需要國土和建設部門的配合，如提供違規(guī)企業(yè)“黑名單”等。

        今年7月，國土部披露了全國2815宗閑置土地名單，并對其責任主體和處理方式予以說明。但到目前為止，住建部尚未系統(tǒng)披露過在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)存在違規(guī)行為的房地產企業(yè)。

        此前有媒體報道稱，銀監(jiān)會要求住建部提供一份囤房企業(yè)“黑名單”，用以警示和規(guī)避房地產開發(fā)貸款風險。但兩部委均未正面回應此事，上述“黑名單”是否存在也不為人知。

        但相比閑置土地，對銷售環(huán)節(jié)違規(guī)的認定要困難得多。楊紅旭表示，拖延拿證、抬高申報價格等行為都不易被認定為違規(guī)，需要建設與房管部門定性。如果予以認定，可能涉及更多的企業(yè)。

        事實上，對于抬高價格的行為，或將有較為細致的認定標準。9月29日出臺的“新五條”稱，加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點是“定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目”。

房企資金仍寬松

        即便上述規(guī)定能嚴格執(zhí)行，短期內也很難對房企資金帶來影響。多數業(yè)內人士認為，房企并不缺錢。

        來自國家統(tǒng)計局的數據顯示，今年前三季度，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源50504億元，同比增長32.5%。其中，國內貸款9398億元，增長27.2%。

        楊紅旭表示，只有當房企的資金來源增長率下降到10%時，企業(yè)才會面臨資金緊張的局面。而數據顯示，自今年1～2月觸頂之后，這已是企業(yè)資金來源增幅連續(xù)第7個月回落。

        上述不愿具名的分析人士稱，這一規(guī)定可能會對企業(yè)申請開發(fā)貸款設置一定的障礙，但經過去年和今年前三季度的銷售后，企業(yè)資金充裕的狀況短期內不會改變。

        數據顯示，今年前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。

        楊紅旭認為，隨著政策的收緊，房地產開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預計第四季度和明年一季度將出現一定程度的緊張局面，但總體仍屬寬松。



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