每日經(jīng)濟新聞記者  張敏

　　話題緣起

        在保障房建設正在得到政策強化的背景下，其“質(zhì)”和“量”卻忽然暴露出問題：北京市大興區(qū)明悅灣經(jīng)適房項目8棟住宅樓因混凝土試塊強度不達標被責令拆除重建；另據(jù)報道，截至8月末，全國保障性安居工程開工410萬套，占年度計劃的70%，而按照要求，9月底前各地的保障房項目必須全部開工，因而引起保障房建設開工不足的擔心。

        12日，住建部在其官方網(wǎng)站發(fā)布消息稱：今年1~9月，全國保障房和棚戶區(qū)改造開工520萬套，占年度計劃90%。即便如此，質(zhì)疑聲音仍然不斷。

        90%的開工率能否說明問題？在“欠賬”多年后，今年能否完成保障房建設任務？保障房質(zhì)量問題的根源在哪？《每日經(jīng)濟新聞》邀請了3位資深業(yè)內(nèi)人士，為您一一解析。

對話嘉賓

牛鳳瑞  社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員

陳云峰  中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總裁

楊少鋒  北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理

應用竣工率衡量進度

        NBD：關于保障房建設進度，8月底開工率是70%，9月底是90%，開工率這個指標能說明什么問題？　　　　楊少鋒：開工率不能衡量保障房建設進度。什么叫開工？如果除雜草、平整土地都叫開工，這個做起來就太容易了。實際上，保障房項目的建設周期是比較長的，至少要一年多到兩年。為了更加科學，應該用竣工率來衡量保障房的建設進度。目前公布的數(shù)據(jù)背后隱藏著很多問題。據(jù)我們了解，很多地方政府為了應付檢查，虛報了開工率數(shù)據(jù)。同時，一些保障房項目資金不到位、企業(yè)資質(zhì)不足，地方政府仍為他們發(fā)放開工許可。

        陳云峰：雖然開工率不能說明全部問題，但也應該看到，今年在政府的大力督促下，開工情況還是比去年好很多。我們中經(jīng)聯(lián)內(nèi)部普遍反映，很多區(qū)級的政府通過辦公會等方式給企業(yè)施壓，承擔保障房建設任務的企業(yè)受到了前所未有的壓力。另一方面，保障房建設需要的手續(xù)十分繁雜，在一定程度上延緩了建設進度。

        牛鳳瑞：今年建設計劃是580萬套，按600萬套計算，能夠解決的居住人口不到2000萬，我們的城市人口有6億多，而且每年還在增加。就算今年保障房全部按時開工，相對于龐大的需求，也只能是杯水車薪。保障房建設是個長遠的任務，不管是開工率還是其他指標，都不能只看一朝一夕。

        NBD：前幾年保障房建設沒有完成任務，有觀點認為缺乏資金是主要原因，地方政府怎么去弄更多的錢？

        楊少鋒：保障房建設收益較少，地方政府更愿意建設諸如會展中心、廣場之類的政績工程，或?qū)?yōu)質(zhì)的土地賣給開發(fā)商。我認為應該制定硬性指標保證資金來源，比如土地出讓金的50%必須用于保障房建設等。

        NBD：雖然今年國土部要求，三類政策性住房的供地面積不低于住宅用地供應總面積的70%，但能不能保證土地的供應和地段的“質(zhì)量”？

        楊少鋒：沒錯。在保障房用地供應上，不僅要保證“量”，也要重“質(zhì)”。保障房是一種對公共交通要求很高的建設項目，因為保障房涵蓋的人群中，大部分都要使用公共交通?，F(xiàn)實中，很多保障房沒有人住，就是因為位置偏遠、公共交通難以覆蓋。這是個復雜的問題，除了保障房與商品房地塊捆綁出讓外，還需一系列的制度規(guī)定。

質(zhì)量問題是頑疾

        NBD：兩種地塊捆綁出讓的制度可以很好地解決錢和地的問題，今年北京還將配建比例提高到30%。但據(jù)了解，一些開發(fā)企業(yè)并不太認同這個制度，因為政府對保障房的回購價或最高限價，甚至低于開發(fā)商拿地時的樓面價，開發(fā)商顯然是虧的。

        牛鳳瑞：這就涉及制度設計。建設保障房本應是政府的責任，讓開發(fā)商參與建設，相當于政府在“甩包袱”。既然這樣，政府就應該在土地出讓中，給與開發(fā)企業(yè)一定的優(yōu)惠，而不能讓他們以商品房的價格拿地去建設保障房。

        楊少鋒：保障房建設其實是有利潤的，很多國外的基金都在醞釀進入保障房市場。但因為利潤較低，反而容易成為企業(yè)的負擔。就配建制度而言，涉及企業(yè)的成本核算，而不是制度本身的問題。假設一塊地規(guī)定20萬平方米的建筑面積，其中4萬平方米要求建設保障房，那么企業(yè)拿地前進行核算時，就應該以16萬平方米的商品房標準來計算成本，而不是單純看那部分保障房建設面積。

        NBD：同一個地塊上，商品房質(zhì)量沒有問題，為何保障房卻出了問題？

        陳云峰：不管哪種房屋的質(zhì)量出了問題，主要責任都在開發(fā)商。作為開發(fā)企業(yè)，不管建設哪種房屋，都應該盡心竭力地去完成。關于保障房質(zhì)量上的問題，我認為可能是由于利潤太低，開發(fā)商有意控制了成本。當然，建筑方、監(jiān)理方都有責任。

保障房建設應成常態(tài)

        NBD：今年的保障房建設計劃能不能完成？

        陳云峰：從開工這個指標上看，我認為還是能夠完成的，但關鍵是要督促竣工，從而盡快地供應到市場。在當前房價高企、供需矛盾突出的情況下，保障房建設顯得尤其迫切，而在北上廣深等一線城市，這個矛盾更加突出?？傮w上看，今年政府對保障房建設投入的精力遠遠大于往年，并實行了較為嚴格的問責制。我認為，政府應該把保障房建設的問責放在第一位，商品房供應、房價等問題則放在問責的次要地位。

        NBD：保障房建設力度會不會隨著房價的回落、市場的穩(wěn)定而減弱？

        牛鳳瑞：本質(zhì)上講，保障房問題的本質(zhì)就是社會財富短缺的問題。在大量農(nóng)村人口進入城市、社會保障體系亟待健全的情況下，所有發(fā)展中國家都會面臨這個問題。但不管社會發(fā)展到什么階段都有窮人，都有需要住房保障的人，所以保障房建設是一個長期的過程。不管房價是漲還是跌，房地產(chǎn)市場怎樣運行，我們都不能放松保障房建設和住房保障體系的完善。針對我國現(xiàn)階段的國情，我認為現(xiàn)有的保障房建設力度至少要持續(xù)10年，甚至20年。

        結(jié)束語：從這幾次的樓市調(diào)控我們可以看出，在今后很長一段時間內(nèi)，保障房建設將成為政策的重點。而在整個住房保障體系的完善上，我們還有很多工作要做，但無論如何，保障房建設都應該成為常態(tài)，而不能被當做高房價的“救心丸”。



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