每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

地王表情  上海

地王暫成停車場(chǎng)  難抑周邊二手房漲勢(shì)

　　上海的兩幅地王現(xiàn)在都成了停車場(chǎng)。

        上海山西北路與北蘇州路交叉口的蘇河灣地塊正是其中之一。2月11日，深圳華僑城以70.2億元的總價(jià)競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)5.29萬(wàn)元/平方米?，F(xiàn)在，這幅全國(guó)單價(jià)最高的地塊，卻成了上海世博會(huì)的臨時(shí)停車場(chǎng)，停滿了掛著全國(guó)各地牌照的車輛?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，上海總價(jià)地王——總價(jià)高達(dá)92.2億元的外灘國(guó)際金融服務(wù)中心8-1地塊同樣成了停車場(chǎng)。

        盡管兩幅地王目前還只是泥土斑斑的停車場(chǎng)，但其周邊的二手房?jī)r(jià)早已在它們“晉升”地王后水漲船高。地塊周邊的房產(chǎn)中介均表示，地王的出現(xiàn)帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)的上漲，即使面臨目前房產(chǎn)新政調(diào)控、成交量迅速下滑的情況，地王周邊的二手房?jī)r(jià)也幾無(wú)下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士指出，如果本輪房產(chǎn)調(diào)控不到位，隨著地王的開(kāi)工及銷售，周邊二手房的價(jià)格還將暴漲，“畢竟華僑城蘇河灣地塊的樓面價(jià)都達(dá)到5萬(wàn)元/平方米了”。

總價(jià)地王和單價(jià)地王

        2月11日，蘇河灣地塊吸引了高盛置地與華僑城參與競(jìng)拍，兩家競(jìng)拍企業(yè)舉牌高達(dá)115次，累計(jì)加價(jià)23億元，最終華僑城以總價(jià)70.2億元競(jìng)得該地，并以5.29萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)一舉刷新此前黃浦區(qū)163地塊5.18萬(wàn)元/平方米的紀(jì)錄，成為全國(guó)單價(jià)地王。華僑城方面承認(rèn)，蘇河灣地塊是華僑城有史以來(lái)總投資額最高的一幅地。

        就在這幅單價(jià)地王出現(xiàn)的10天前  （2月1日），上海的總價(jià)地王也得以誕生——上海證大置業(yè)以92.2億元的價(jià)格，競(jìng)得外灘國(guó)際金融服務(wù)中心8-1地塊，一舉刷新了上海土地拍賣總價(jià)的紀(jì)錄。據(jù)悉，該地塊規(guī)劃用途為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地。

        評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在2月3日表示，上海證大斥資92.2億收購(gòu)?fù)鉃?-1地塊  “出乎預(yù)料”，“其收購(gòu)金額相當(dāng)于證大房產(chǎn)截至2009年6月30日合并報(bào)表后總資產(chǎn)的1.2倍以及手頭現(xiàn)金的19倍，在不進(jìn)行外部融資和與第三方進(jìn)行合作的情況下，證大現(xiàn)有的流動(dòng)性和資產(chǎn)負(fù)債水平很難支持此次收購(gòu)”。

        據(jù)上海證大提供的消息，證大已向上海國(guó)土資源管理局支付4.5億元，余下的87.7億元將在簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同日起6個(gè)月內(nèi)支付。上海證大一位負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，使用權(quán)出讓合同在3月份已經(jīng)簽訂。該負(fù)責(zé)人表示：“自土地使用權(quán)出讓合同簽訂日起，我們已經(jīng)支付50%的款項(xiàng)，資金沒(méi)有問(wèn)題。至于是否與其他房產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)該地塊，在當(dāng)前土地款未付清的情況下不方便透露。”

開(kāi)發(fā)尚需時(shí)日

        “這塊地體量很大，在外灘，這樣的地已不多見(jiàn)。公司早在拿地之前就已經(jīng)對(duì)該地塊未來(lái)的升值潛力、租金等進(jìn)行研究，目前方案還在規(guī)劃中。”上海證大另一位負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。據(jù)上海證大董事會(huì)透露，該公司準(zhǔn)備新成立一家專門開(kāi)發(fā)外灘國(guó)際金融服務(wù)中心8-1地塊的公司，并稱已有多家投資集團(tuán)向其提出合作意向。業(yè)內(nèi)人士分析，與上海證大最有可能合作的應(yīng)為上海復(fù)地，此前，上海復(fù)地曾斥資4.81億港元認(rèn)購(gòu)上海證大15.5億股股份，成為上海證大第二大股東。

        不過(guò)目前外灘國(guó)際金融服務(wù)中心8-1地塊依然是一片停車場(chǎng)。據(jù)該停車場(chǎng)負(fù)責(zé)人介紹，該地塊作為停車場(chǎng)已經(jīng)很多年，今年5月開(kāi)始作為世博會(huì)臨時(shí)停車場(chǎng)，特別針對(duì)一些外地旅游車輛的停放。上海證大向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在該地塊的確作為停車場(chǎng)在使用。“我們的土地款付清要在今年9月，按照約定，土地款付清之后3個(gè)月內(nèi)，上海土地資源管理局才會(huì)把土地交付給我們使用，也就是今年年底。”

        而蘇河灣地塊的外墻，已經(jīng)被刷上了“華僑城蘇河灣”等字樣，不過(guò)現(xiàn)在這里也同樣成了停車場(chǎng)。一位身著華僑城制服的保安在此維持秩序，他向記者介紹：“這里是世博臨時(shí)停車場(chǎng)，一直辦到世博會(huì)結(jié)束。”

周邊二手房?jī)r(jià)只漲不跌

        地王對(duì)其周邊二手房?jī)r(jià)格的影響不言而喻，據(jù)南房置業(yè)的一位資深中介介紹，外灘8-1地塊拍賣之后，其周邊一般二手房?jī)r(jià)格普漲約1萬(wàn)元/平方米。目前周邊樓盤(pán)價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米到5萬(wàn)元/平方米不等。該中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“目前這邊二手房市場(chǎng)成交量下滑嚴(yán)重，但價(jià)格卻沒(méi)什么變化。”

        華僑城競(jìng)得蘇河灣地塊后，該區(qū)域的二手房也隨即跟風(fēng)飚價(jià)。據(jù)易居網(wǎng)的中介介紹，蘇河灣地王出現(xiàn)后，其周邊二手房?jī)r(jià)普遍上漲10%甚至20%。“但這次調(diào)控以后，這邊房?jī)r(jià)也沒(méi)什么變化，原來(lái)總價(jià)在200多萬(wàn)元、300多萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在價(jià)格最多讓個(gè)幾萬(wàn)元。目前這邊房?jī)r(jià)平均在2.3萬(wàn)元/平方米左右。”

        同策咨詢資深分析師倪曉玲向記者表示：“目前寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇，外灘8-1地塊的位置不錯(cuò)，適合開(kāi)發(fā)商未來(lái)長(zhǎng)期持有。”

        “現(xiàn)在的一手房和二手房?jī)r(jià)格都沒(méi)什么變化，房產(chǎn)新政是長(zhǎng)期還是短暫的調(diào)控，決定了房?jī)r(jià)的變化。如果新政力度減弱，這些地王周邊的二手房?jī)r(jià)格又會(huì)引起一番暴漲。”倪曉玲在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

地王表情  北京

周邊房?jī)r(jià)向下接軌  三大地王壓力大

　　今年3月15日，北京一天之內(nèi)先后出現(xiàn)望京、亦莊、東升鄉(xiāng)等三幅地王的景象還歷歷在目，在當(dāng)前的樓市背景下，這三大地王的近況如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查3月15日產(chǎn)生的三個(gè)北京地王項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀時(shí)發(fā)現(xiàn)，其項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或仍雜草叢生，或疑似正在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)手，只有北京中信新城房地產(chǎn)有限公司在亦莊的地王項(xiàng)目X1-1B地塊于5月13日剛對(duì)外進(jìn)行了  “北京市大興區(qū)亦莊中信新城X1項(xiàng)目X1-1B地塊”項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查新政前后三塊地王周邊二手房的價(jià)格時(shí)發(fā)現(xiàn)，地王產(chǎn)生后，周邊二手房的價(jià)格相應(yīng)提升了4000元~6000元/平方米，新政出臺(tái)后價(jià)格又回落了2000元~4000元/平方米，一升一落后，時(shí)下地王周邊二手房?jī)r(jià)格仍比地王產(chǎn)生前高出約2000元/平方米，接近地王項(xiàng)目的樓面價(jià)。

每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

東升鄉(xiāng)地王：被疑土地已遭轉(zhuǎn)手

        東升鄉(xiāng)地王的競(jìng)得者是中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司旗下北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。5月14日下午，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走進(jìn)東升鄉(xiāng)地王項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，入目的仍是雜草叢生的一塊荒地。更為奇怪的是，接待記者的是北京市國(guó)土資源局一位穿著制服的工作人員。

        此后記者致電北京市國(guó)土資源局辦公室，一位工作人員對(duì)此解釋稱，“可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的手續(xù)還沒(méi)辦齊，市國(guó)土資源局的人先代為看管。”

        而在現(xiàn)場(chǎng)，東升鄉(xiāng)地王附近某個(gè)房產(chǎn)中介經(jīng)理的話令記者大吃一驚。他對(duì)  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“目前這塊地的開(kāi)發(fā)商正在尋求土地轉(zhuǎn)手，甚至可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手出去了。”這位經(jīng)理的話也得到了周圍某小區(qū)幾位業(yè)主的認(rèn)同。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此疑問(wèn)致電該地塊開(kāi)發(fā)商北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，但截至記者發(fā)稿，仍未得到此開(kāi)發(fā)商的任何回復(fù)。

        奇怪的是，沒(méi)過(guò)多久，一位號(hào)稱與北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司相熟的媒體人士——而非該公司員工——致電記者，談話的主旨是“北京地王項(xiàng)目這么多，稿件中可否不寫(xiě)這塊地王的事情。如果非得要寫(xiě)這塊地王的事，能否不寫(xiě)土地轉(zhuǎn)手這個(gè)事”。

        其實(shí)，開(kāi)發(fā)商尋求土地轉(zhuǎn)讓或已經(jīng)轉(zhuǎn)手出去的猜測(cè)也有現(xiàn)實(shí)原因支撐。3月15日，北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以17.6億元拿下該地塊時(shí)，其樓面價(jià)已達(dá)30197元/平方米，成為新的北京單價(jià)地王。而在當(dāng)前，該地塊周邊的錦秋之春、宏嘉麗園與太月園三個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格分別為3.2萬(wàn)元/平方米、3.1萬(wàn)元/平方米與2.8萬(wàn)元/平方米，已接近該地王項(xiàng)目的樓面價(jià)，而業(yè)內(nèi)人認(rèn)為，該地王項(xiàng)目商品房上市后的銷售價(jià)格需在5萬(wàn)元/平方米才能掙錢。

望京地王：中標(biāo)公司急澄“退地說(shuō)”

        3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元競(jìng)得大望京1號(hào)地，綜合下來(lái)，商品房樓面價(jià)達(dá)2.75萬(wàn)元/平方米，是當(dāng)時(shí)北京市場(chǎng)新的“單價(jià)地王”。

        該地塊成交后，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾感嘆，以2.75萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，建成后商品房的成交均價(jià)需達(dá)到4.5萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商才能保證10%的利潤(rùn)率。然而時(shí)下該地塊周邊房?jī)r(jià)卻可能對(duì)該地塊  “預(yù)期4.5萬(wàn)元”的價(jià)格形成巨大的壓力。

        望京地王誕生后，其周邊樓盤(pán)融科橄欖城、國(guó)風(fēng)北京、寶星國(guó)際與慧谷陽(yáng)光的成交均價(jià)分別為3.5萬(wàn)元/平方米、3.1萬(wàn)元/平方米、2.9萬(wàn)元/平方米與3.3萬(wàn)元/平方米，而在新政出臺(tái)后，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪，上述四個(gè)樓盤(pán)當(dāng)前的成交均價(jià)依次為3.1萬(wàn)元/平方米、2.7萬(wàn)元/平方米、2.5萬(wàn)元/平方米與2.8萬(wàn)元/平方米。該地塊周邊四個(gè)典型樓盤(pán)時(shí)下的均價(jià)區(qū)間為2.5萬(wàn)元~3.1萬(wàn)元，已與望京地王的樓面價(jià)2.75萬(wàn)元/平方米相差無(wú)幾。

        正因?yàn)槿绱耍?月初，業(yè)界一度傳出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)退地一說(shuō)。但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公關(guān)部在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的書(shū)面回復(fù)中說(shuō)，“退地說(shuō)”只是市場(chǎng)猜測(cè)，公司已交付了地價(jià)款，時(shí)下正在辦理開(kāi)工作業(yè)所需的相關(guān)前期手續(xù)。

亦莊地王：現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，3月15日北京產(chǎn)生的三個(gè)地王中，只有北京中信新城房地產(chǎn)有限公司拍下的亦莊地王項(xiàng)目X1-1B地塊正在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作，并進(jìn)行了該地塊項(xiàng)目的環(huán)評(píng)公示。

        但與另外兩個(gè)地王一樣，該地塊同樣面臨樓面價(jià)與周邊樓盤(pán)成交均價(jià)接近的困擾。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，亦莊地王周圍的瀛海名居、上海沙龍與金地格林三個(gè)樓盤(pán)在地王產(chǎn)生后，成交價(jià)分別漲至1.6萬(wàn)元~1.7萬(wàn)元/平方米、2.1萬(wàn)元~2.2萬(wàn)元/平方米與2.1萬(wàn)元~2.2萬(wàn)元/平方米，但在新政出臺(tái)后其時(shí)下價(jià)格分別下降至1.4萬(wàn)元~1.5萬(wàn)元/平方米、1.9萬(wàn)元~2.1萬(wàn)元/平方米與2萬(wàn)元~2.1萬(wàn)元/平方米。

        北京中信新城房地產(chǎn)拿下亦莊地王的代價(jià)為52.4億元，其樓面價(jià)達(dá)13395元/平方米，雖然較時(shí)下周邊樓盤(pán)的成交均價(jià)稍低，但也相差不大。

專家建議

開(kāi)發(fā)商需轉(zhuǎn)換思路

　　　　針對(duì)地王項(xiàng)目遲遲未現(xiàn)太多開(kāi)工跡象一事，北京美聯(lián)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愒诮邮?nbsp; 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為這是正常的。因?yàn)閺拈_(kāi)發(fā)商拿地到實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)一般都要經(jīng)過(guò)一年至一年半的前期籌備時(shí)間。

        但她認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，當(dāng)下地王尷尬的本質(zhì)在于開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好的心理預(yù)期與此后房地產(chǎn)調(diào)控大背景間的失衡。開(kāi)發(fā)商時(shí)下的出路或許就是對(duì)手中的地王項(xiàng)目重新進(jìn)行差異化定位與品牌包裝。

        她進(jìn)一步解釋說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一路狂奔之際，開(kāi)發(fā)商可能更傾向于將商品房做好，然后盡快推向市場(chǎng)，以粗放式的發(fā)展模式不斷加快節(jié)奏，但在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，地王的高成本決定其產(chǎn)品定位必須以高端項(xiàng)目為主。因此開(kāi)發(fā)商需要轉(zhuǎn)變思路，轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，通過(guò)強(qiáng)化項(xiàng)目小區(qū)的增值服務(wù)，為其高價(jià)的商品房提供品牌支撐。

        同策咨詢資深分析師倪曉玲也表示，以華僑城蘇河灣地塊5.29萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)計(jì)算，將來(lái)開(kāi)發(fā)商的售價(jià)必將達(dá)到7萬(wàn)元/平方米以上。“開(kāi)發(fā)商只能在此建造超豪宅了，通過(guò)精裝修等手段提高樓盤(pán)價(jià)格。這樣的樓盤(pán)將來(lái)一般要賣到9萬(wàn)元~10萬(wàn)元/平方米。”



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