每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  朱玲  張初亮發(fā)自上海、廣州

        2008年，萬(wàn)科曾在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶頭掀起降價(jià)大潮。這次恒大的降價(jià)是否會(huì)引起各開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)相跟進(jìn)？未來(lái)價(jià)格大戰(zhàn)如果爆發(fā)，哪些知名開(kāi)發(fā)商最有可能率先應(yīng)戰(zhàn)？

        5月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)10家全國(guó)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了采訪。采訪結(jié)果表明，大多數(shù)的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商目前對(duì)降價(jià)的口徑十分謹(jǐn)慎，但從目前企業(yè)的資金情況和此次的表態(tài)來(lái)看，購(gòu)房者熱盼開(kāi)發(fā)商們短期內(nèi)出現(xiàn)類(lèi)似2008年集體跟風(fēng)的愿望有可能會(huì)落空。

萬(wàn)科：我們按照購(gòu)房者意愿定價(jià)

        “我們不對(duì)同行的經(jīng)營(yíng)決定與選擇進(jìn)行評(píng)論。價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，企業(yè)不可能單方面‘決定’價(jià)格，而只能?chē)L試去‘發(fā)現(xiàn)’價(jià)格。萬(wàn)科始終對(duì)市場(chǎng)保持敬畏之心，尊重市場(chǎng)的實(shí)際情況，按照購(gòu)房者愿意接受的價(jià)格售出我們的產(chǎn)品?！比f(wàn)科方面對(duì)恒大地產(chǎn)降價(jià)一事作出如是回應(yīng)。而在今年3月舉行的萬(wàn)科2009年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上，公司總裁郁亮也曾明確表示，希望每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售率達(dá)到60%；如果達(dá)不到，也會(huì)調(diào)整開(kāi)工節(jié)奏，以促銷(xiāo)手段把房子賣(mài)出去。

        中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，那些與經(jīng)濟(jì)適用房、保障房為鄰的低端住宅，在今年最有可能降價(jià)。而在萬(wàn)科目前豐富的產(chǎn)品線(xiàn)上，低端產(chǎn)品的數(shù)量較少，而類(lèi)似上海萬(wàn)科晶源、上海萬(wàn)科翡翠別墅等高端產(chǎn)品，受調(diào)控影響較小，因此降價(jià)可能性不大。

中海：將以股東價(jià)值最大化為考量

        和萬(wàn)科的情況相似，中海地產(chǎn)也表態(tài)不會(huì)跟風(fēng)恒大。在該公司回復(fù)給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的電子郵件中稱(chēng)，每個(gè)公司根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況、產(chǎn)品策略、品牌、經(jīng)營(yíng)模式等特點(diǎn)的不同，會(huì)制定不同的銷(xiāo)售策略。在任何情況下，中海將以股東價(jià)值最大化為優(yōu)先考量，并因應(yīng)市場(chǎng)的變化，考慮制定自身的銷(xiāo)售策略。

        熟悉中海的地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，經(jīng)歷過(guò)兩次金融危機(jī)的中海，財(cái)務(wù)控制一直很?chē)?yán)格，現(xiàn)金流沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)，同時(shí)非常顧及自身品牌，不輕言降價(jià)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，中海擁有的現(xiàn)金達(dá)到209.3億元，而一年內(nèi)到期的短期借款只有區(qū)區(qū)38億元。同時(shí)中海還將土地儲(chǔ)備從2008年底的2480萬(wàn)平方米擴(kuò)增至3258萬(wàn)平方米，也沒(méi)有需要大量套現(xiàn)買(mǎi)地的壓力。

碧桂園：定價(jià)合理  無(wú)降價(jià)需要

        碧桂園的產(chǎn)品由于多分布在三四線(xiàn)城市，又大多地處城郊，因此產(chǎn)品售價(jià)相對(duì)較低。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，它與恒大地產(chǎn)有某些相似之處，有可能會(huì)緊隨恒大的步伐降價(jià)。不過(guò)，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人6日卻回復(fù)記者稱(chēng)，公司不會(huì)步恒大之后塵，因?yàn)轫?xiàng)目定價(jià)合理，沒(méi)有降價(jià)的需要。該人士還稱(chēng)，碧桂園的產(chǎn)品比恒大更有競(jìng)爭(zhēng)力。

        5月5日，碧桂園曾公布今年前4月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，截至4月30日，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額約103億元人民幣（下同），其中已簽約合同銷(xiāo)售金額約95億元，待簽約金額約8億元。而截至去年底，該公司擁有的現(xiàn)金為46億元，一年到期的短期借款只有33億元，僅從財(cái)務(wù)狀況看，似乎沒(méi)有降價(jià)的必要性。

        不過(guò)，根據(jù)陳晟的觀點(diǎn)，本輪降價(jià)將主要發(fā)生在經(jīng)濟(jì)適用房集中的區(qū)域附近，因此部分與經(jīng)濟(jì)適用房比鄰的碧桂園項(xiàng)目有可能會(huì)受到?jīng)_擊而降價(jià)，但所開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)型別墅降價(jià)的可能性較低。

龍湖：產(chǎn)品線(xiàn)豐富足以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)

        對(duì)于恒大地產(chǎn)的降價(jià)，龍湖主管媒體接待工作的相關(guān)人士給出的回復(fù)是一句龍湖常用的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略口號(hào)——“區(qū)域聚焦多業(yè)態(tài)”。

        此前，龍湖地產(chǎn)的相關(guān)人士曾給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詳細(xì)解釋過(guò)“區(qū)域聚焦多業(yè)態(tài)”的概念，就是要在扎根一個(gè)城市的基礎(chǔ)上，豐富龍湖地產(chǎn)的產(chǎn)品線(xiàn)，開(kāi)發(fā)各種不同的產(chǎn)品，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)。龍湖方面認(rèn)為，這一模式能夠保證龍湖擁有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

        中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，龍湖擁有73億元的現(xiàn)金，只有37億元的短期借款，另外，公司還在4月份推出了總額為118億元的信托及債券融資計(jì)劃，因此資金壓力并不大。

華潤(rùn)：尚未接到降價(jià)通知

        和龍湖、綠城等公司的情況相同，華潤(rùn)也是陳晟眼中不太可能降價(jià)的開(kāi)發(fā)商。此前，華潤(rùn)在上海、北京等地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分是中高端產(chǎn)品，受經(jīng)濟(jì)適用房等保障住宅的影響很小。

        而華潤(rùn)置地品牌總監(jiān)馬雋6日在回應(yīng)是否會(huì)跟隨恒大地產(chǎn)降價(jià)一事時(shí)也向記者表示，沒(méi)有接到來(lái)自集團(tuán)的降價(jià)通知。

        中原地產(chǎn)分析師許萌說(shuō)，像中海、華潤(rùn)、保利這樣的央企現(xiàn)金流控制得都比較好，不會(huì)存在因?yàn)橘Y金壓力而必須降價(jià)的問(wèn)題。

保利：將隨市場(chǎng)情況決定產(chǎn)品價(jià)格

        “任何定價(jià)都是市場(chǎng)行為，我們會(huì)跟著市場(chǎng)而定。”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英向記者表示，公司從來(lái)不會(huì)刻意將項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)高或調(diào)低，都是根據(jù)整體市場(chǎng)而定。他同時(shí)認(rèn)為，恒大的促銷(xiāo)是企業(yè)自己的行為，保利方面不會(huì)對(duì)此進(jìn)行評(píng)論，也不會(huì)實(shí)行統(tǒng)一的全國(guó)定價(jià)。

        在新政的影響下，不少城市成交量出現(xiàn)下滑，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入持續(xù)觀望階段。余英認(rèn)為，在這樣的情況下，企業(yè)降價(jià)也是市場(chǎng)化的行為，但如果統(tǒng)一指標(biāo)卻是不太可能執(zhí)行的，比如上海的市場(chǎng)和東北市場(chǎng)會(huì)有很大不同；一個(gè)區(qū)域的稀缺項(xiàng)目等因素也會(huì)使統(tǒng)一定價(jià)難以實(shí)現(xiàn)。“應(yīng)該將降價(jià)看成市場(chǎng)的常態(tài)，”余英認(rèn)為，“目前有一些城市出現(xiàn)觀望情緒，我們也會(huì)考慮根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行定價(jià)?！?br/>
        仲量聯(lián)行投資部劉裕通認(rèn)為，保利成長(zhǎng)性非常好。由于是國(guó)有企業(yè)，現(xiàn)金流情況不存在壓力。根據(jù)年報(bào)顯示，該公司去年底負(fù)債率為49%，已比上年的69%有所下降。他表示，暫時(shí)還未看出該公司有調(diào)價(jià)的可能。

富力：暫時(shí)未調(diào)價(jià)  按正常推貨

        “我們的產(chǎn)品暫時(shí)沒(méi)有調(diào)價(jià)，正按正常的速度推貨?！备涣Φ禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)朱文婷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，每家房地產(chǎn)公司都存在不同的運(yùn)營(yíng)情況，這次樓市新政比較猛烈，對(duì)樓市沖擊較大，部分公司根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整策略是可以理解的。

        朱文婷認(rèn)為，這次樓市新政的出臺(tái)主要是為了打壓樓市泡沫和過(guò)度投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)新政必然會(huì)引起全國(guó)高企的房?jī)r(jià)有所回落。但房地產(chǎn)市場(chǎng)地域性強(qiáng)，比如廣州中心城區(qū)，因?yàn)閯傂孕枨蟮闹魏唾Y源的稀缺性，預(yù)計(jì)地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

        “盡管當(dāng)前市場(chǎng)受新政波動(dòng)大，但富力今年前幾個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都在正常范圍之內(nèi)?！眲⒃ＭㄕJ(rèn)為，富力目前的現(xiàn)金流情況良好，但公司負(fù)債相比其他港股企業(yè)來(lái)說(shuō)偏高。他同時(shí)表示，在新政的調(diào)控下，預(yù)計(jì)公司海南項(xiàng)目業(yè)績(jī)將不會(huì)很樂(lè)觀，而較高的負(fù)債率也將增加公司調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格的壓力。

雅居樂(lè)：尚未作出調(diào)整  后市待觀察

        雅居樂(lè)相關(guān)人士向記者表示，目前集團(tuán)方面還未就應(yīng)對(duì)新政的策略進(jìn)行部署，公司會(huì)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，調(diào)整自己的市場(chǎng)策略。

        該人士表示，目前恒大的打折方式是其一貫的做法，但市場(chǎng)是否真正出現(xiàn)降價(jià)還有待觀察，率先降價(jià)的房企可能是出于加快推貨速度或者是加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)的考慮。而樓市今后的走向還需要看后續(xù)政策面上的影響而定。

        6日，雅居樂(lè)公布將回購(gòu)一筆2013年到期的利率為9%的債券。記者注意到，從4月23日到5月4日期間，雅居樂(lè)曾先后斥資5億港元、分8次回購(gòu)股份。根據(jù)年報(bào)顯示，撇除2008年出售收益，雅居樂(lè)2009年凈利潤(rùn)為19億元，上升40%。不過(guò)有機(jī)構(gòu)指出，由于海南項(xiàng)目波動(dòng)，使得凈利潤(rùn)增長(zhǎng)不如預(yù)期。

        輝立證券的分析師陳耕認(rèn)為，像雅居樂(lè)、富力這樣的港股大企業(yè)融資渠道好過(guò)在內(nèi)地上市的企業(yè)，他們的負(fù)債情況也都還沒(méi)到必須靠降價(jià)來(lái)回流現(xiàn)金的地步。如果今后對(duì)產(chǎn)品降價(jià)，也是出于公司對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的一個(gè)判斷和預(yù)期。

綠城：跟住市場(chǎng)節(jié)奏  暫無(wú)打折計(jì)劃

        針對(duì)恒大地產(chǎn)降價(jià)的消息，綠城集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)副總監(jiān)祝軍華6日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)明確表示，綠城完全有自己的市場(chǎng)節(jié)奏，即便為順應(yīng)市場(chǎng)促進(jìn)銷(xiāo)售，也不會(huì)選擇打折銷(xiāo)售。

        對(duì)于綠城是否會(huì)降價(jià)的判斷，杭州知名房產(chǎn)人士雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳向記者表示，“綠城房產(chǎn)降價(jià)的可能性不大，即使在2008年降價(jià)潮中，資金緊張的綠城都沒(méi)有選擇降價(jià)，而今年該公司的資金面寬松許多，應(yīng)該更不可能降價(jià)?！?br/>
        然而有熟悉綠城的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠城降價(jià)的壓力不是沒(méi)有。該人士表示，綠城今年的銷(xiāo)售指標(biāo)是600億元，而一季度的銷(xiāo)售額是78億元，依如今的市場(chǎng)情況，公司還是有比較大的銷(xiāo)售壓力。盡管公司目前現(xiàn)金流比較充裕，可保證企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，但2009年底一年內(nèi)到期還款額為85億元，短期仍面臨不小的還款壓力。

        對(duì)此章惠芳認(rèn)為，綠城目前和其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)比較多，因此銷(xiāo)售壓力并不大?！爱?dāng)然，當(dāng)其他房產(chǎn)公司選擇降價(jià)帶動(dòng)銷(xiāo)售，并且影響了綠城的銷(xiāo)售時(shí)，公司在此后新推樓盤(pán)的價(jià)格上也一定會(huì)作出調(diào)整。”

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：暫不調(diào)價(jià)將依據(jù)市場(chǎng)隨時(shí)反應(yīng)

        6日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)部一負(fù)責(zé)人向記者透露，盡管恒大地產(chǎn)降價(jià)給當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了較大的影響，但由于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)前期銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，所以公司方面暫時(shí)沒(méi)有調(diào)整價(jià)格的計(jì)劃。

        據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在港發(fā)布的2009年全年業(yè)績(jī)公告顯示，截至2009年12月31日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)現(xiàn)金資源為185.16億元（人民幣，下同），集團(tuán)凈借貸比保持14%的較低水平，可供2010年或之后年份入賬的尚未入賬的協(xié)議銷(xiāo)售額為116.17億元。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2008年頻繁的融資動(dòng)作讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不缺錢(qián)，這也是公司能夠不降價(jià)的資本。

        對(duì)此，上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人向記者表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)各地項(xiàng)目不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)至少可以保證公司在近期不會(huì)降價(jià)，但公司也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況不斷進(jìn)行分析，在必要的時(shí)候也會(huì)作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。



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