每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “松山湖”魅影重現(xiàn)？與2008年國(guó)家調(diào)控政策之下房地產(chǎn)企業(yè)掀起一輪降價(jià)潮相似，前日又有企業(yè)宣布在全國(guó)范圍內(nèi)以85折促銷，只不過(guò)這一次的“帶頭大哥”換成了恒大。但數(shù)據(jù)顯示，該公司2009年現(xiàn)金流同比勁增940%，降價(jià)似乎與財(cái)務(wù)壓力無(wú)關(guān)。

        5月5日，恒大地產(chǎn)突然宣布，將在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)旗下40個(gè)樓盤(pán)以85折進(jìn)行降價(jià)促銷。

        對(duì)此，SOHO中國(guó)總裁潘石屹隨即在微博上公布了他的疑惑：恒大地產(chǎn)2009年末有現(xiàn)金73億  （不包括受限制銀行存款）；負(fù)債142億（短期64億，長(zhǎng)期78億）；凈利潤(rùn)率（不含重估收益）為7%；2009年末有79億未付土地款；近期發(fā)債兩次：1月7.5億美元，4月6億美元，年利率13%。

        上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)似乎說(shuō)明，恒大地產(chǎn)全國(guó)范圍內(nèi)的85折統(tǒng)一降價(jià)并不是因?yàn)楣镜呢?cái)務(wù)壓力所迫。此前，公司剛剛公布了4月份的月報(bào)，目前所掌握的現(xiàn)金已經(jīng)達(dá)到210億港元。

        針對(duì)這一疑問(wèn)，恒大地產(chǎn)一內(nèi)部人士6日向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者特別釋疑，公司全國(guó)降價(jià)并非由于財(cái)務(wù)壓力，而是在準(zhǔn)備吞并其他房企的巨額資金。由于公司看準(zhǔn)了國(guó)家的宏觀調(diào)控政策將會(huì)向深層次發(fā)展，因此極有可能出現(xiàn)中型或者中型以上的房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控中倒下的情況，恒大此舉正是為了尋找機(jī)會(huì)收購(gòu)這些公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

        對(duì)于恒大地產(chǎn)的上述判斷，另一家全國(guó)性的房地產(chǎn)巨頭公關(guān)經(jīng)理6日也表示了贊同。“今年的調(diào)控將會(huì)是2008年的延續(xù)，國(guó)家會(huì)把在2008年未盡的舉措安排在2010年完成。”按照他的觀點(diǎn)，將會(huì)有更多的中小開(kāi)發(fā)商倒在宏觀調(diào)控的風(fēng)暴下。

地產(chǎn)巨頭現(xiàn)金流改善明顯

        分析人士認(rèn)為，恒大地產(chǎn)的上述判斷或許來(lái)自公司對(duì)2008年樓市調(diào)控的深刻理解。

        2008年的第四季度，各大網(wǎng)站曾流傳過(guò)一段不被萬(wàn)科承認(rèn)的所謂  “松山湖會(huì)議講話”，講話的內(nèi)容稱，“半年后全國(guó)各地政府在財(cái)政支付的壓力下，將開(kāi)始大批量推出既好又便宜的地塊，市場(chǎng)上沒(méi)有幾個(gè)購(gòu)買(mǎi)者，我們盡可以努力壓價(jià)，再迅速建設(shè)低價(jià)銷售。那些不敢降價(jià)、不肯降價(jià)的房企的存貨就一直沒(méi)有出手的機(jī)會(huì)。”

        而本次恒大地產(chǎn)全線85折的戰(zhàn)略與上述網(wǎng)絡(luò)版“松山湖會(huì)議”如出一轍。

        5月6日，中原地產(chǎn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供了一組2008年底和2009年底主要房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流數(shù)據(jù)對(duì)照表，這些數(shù)據(jù)非常清晰地反映出各家房地產(chǎn)公司在2008年底曾經(jīng)遭遇的巨大壓力。當(dāng)時(shí)主要房地產(chǎn)公司中僅萬(wàn)科、中海、保利、華潤(rùn)、碧桂園有能力歸還當(dāng)年到期的短期債務(wù)，其他房地產(chǎn)公司均沒(méi)有能力支付上述欠款。個(gè)別房地產(chǎn)公司當(dāng)年到期的短期債務(wù)甚至達(dá)到公司擁有現(xiàn)金的7倍多。

        恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗曾在2009年8月舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，形容當(dāng)時(shí)各家公司的慘狀是  “技術(shù)上都已破產(chǎn)”。綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平也曾在去年11月舉行的投資者、媒體見(jiàn)面會(huì)上表示，當(dāng)時(shí)公司的財(cái)務(wù)壓力巨大，以至于有同行想接手綠城。不過(guò)時(shí)隔僅僅一年，各家房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況已大大提升。以這次最先降價(jià)的恒大地產(chǎn)為例，2008年底擁有的現(xiàn)金僅為7億元，但到了2009年底，現(xiàn)金達(dá)到73億，現(xiàn)金流增幅達(dá)到了940%。

        和恒大情況類似，綠城從2008年底的17.2億元，增長(zhǎng)到了2009年底的118億元，增長(zhǎng)幅度也達(dá)到了586%。全國(guó)前十的房地產(chǎn)公司中，除了萬(wàn)科、招商、雅居樂(lè)等少數(shù)幾家，大部分房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流增幅都達(dá)到100%以上。

        不僅如此，各家地產(chǎn)商還大幅縮減了一年內(nèi)到期的短期債務(wù)。龍湖、富力、華潤(rùn)、雅居樂(lè)等地產(chǎn)公司都削減了50%左右的短期借款，去年成功上市的恒大地產(chǎn)，也只是在原來(lái)62億元短期借款的基礎(chǔ)上增加了2%至64億元。只有個(gè)別公司的現(xiàn)金低于一年到期的短期負(fù)債額，大部分公司都有充足的現(xiàn)金流償還債務(wù)。

        而在今年上半年，已有9家房地產(chǎn)公司宣布了股權(quán)、債權(quán)、信托融資計(jì)劃，總額超過(guò)600億元，其中恒大的債權(quán)融資計(jì)劃總額達(dá)到41億元。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究，各家房地產(chǎn)公司在不降價(jià)的情況下，現(xiàn)有的資金流能保證企業(yè)3~6個(gè)月左右的運(yùn)營(yíng)，這說(shuō)明短期內(nèi)大開(kāi)發(fā)商因?yàn)樨?cái)務(wù)壓力而降價(jià)賣(mài)房的可能性并不大。

房企一旦倒下  群鱷競(jìng)相爭(zhēng)食

        盡管大部分房地產(chǎn)公司目前還沒(méi)有感受到很大的風(fēng)險(xiǎn)，但宏觀調(diào)控確實(shí)會(huì)令一些房地產(chǎn)企業(yè)成為其他地產(chǎn)大鱷競(jìng)相爭(zhēng)食的“犧牲品”，其中甚至可能包括目前行業(yè)的龍頭企業(yè)。

        “本次調(diào)控，中型和小型房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)一步受到壓迫，甚至被迫退出市場(chǎng)。而假如真有大企業(yè)出問(wèn)題，這個(gè)企業(yè)倒下后的份額不會(huì)被中小企業(yè)蠶食掉，而是會(huì)被‘第一集團(tuán)軍’瓜分。”新浪地產(chǎn)網(wǎng)主編林戈早已對(duì)地產(chǎn)大鱷間可能發(fā)生的兼并了然于胸。事實(shí)上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)早就預(yù)備了巨額的現(xiàn)金流等待“分一杯羹”。

        中原地產(chǎn)提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年年底，擁有100億元以上現(xiàn)金的房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)5家，其中中海和萬(wàn)科擁有的現(xiàn)金超過(guò)200億元。

        但除了萬(wàn)科和保利以外，多家房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備實(shí)際上只比2007年年底略有增加，有些還出現(xiàn)了土地儲(chǔ)備的下降。以10家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)中的富力為例，2007年時(shí)該公司擁有土地儲(chǔ)備達(dá)到2617萬(wàn)平方米，但截至今年3月底所擁有的土地儲(chǔ)備僅為2136萬(wàn)平方米。

        和富力情況相似的還有招商地產(chǎn)，目前的土地儲(chǔ)備已經(jīng)從2008年底的1100萬(wàn)平方米下降至今年3月的1020萬(wàn)平方米。一方面是土地儲(chǔ)備的下降，另一方面又是手中的現(xiàn)金流之多前所未有，類似恒大地產(chǎn)這樣想借宏觀調(diào)控吞并競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房地產(chǎn)企業(yè)，恐怕絕不會(huì)只有一家。

        中原地產(chǎn)分析師許萌認(rèn)為，雖然大部分房企目前沒(méi)有財(cái)務(wù)壓力，但銷售收入主要來(lái)源于某一市場(chǎng)的房地產(chǎn)公司可能因當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)控而被迫降價(jià)，或者被其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手  “分食”。比如，一些房地產(chǎn)公司去年銷售收入主要來(lái)自海南，而海南樓市出現(xiàn)的調(diào)整將令他們首先遭遇市場(chǎng)的巨大壓力。

        不過(guò)林戈認(rèn)為，恒大地產(chǎn)預(yù)期中的調(diào)控深度演變發(fā)生的可能性不大。如果市場(chǎng)下調(diào)得快，那么觸底也快。而且當(dāng)前調(diào)控主要以打擊改善性需求為主，因此調(diào)控手段從市場(chǎng)退出后，這部分需求有可能迅速恢復(fù)。



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