每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份海口和三亞房?jī)r(jià)漲幅均超過56%。而在此前的媒體報(bào)道中，樓盤一日單價(jià)上漲1000元、炒房客15天賺錢超千萬的消息，更讓海南房?jī)r(jià)成為了  “神話”。“海南房產(chǎn)泡沫論”一時(shí)喧囂塵上。但在三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳璐眼中，海南現(xiàn)在的房?jī)r(jià)僅僅是價(jià)值回歸而已，除了產(chǎn)權(quán)式酒店等少數(shù)產(chǎn)品類型，海南房?jī)r(jià)并未大漲。

        什么才是海南樓市的真相？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》地產(chǎn)周刊邀請(qǐng)陳璐走進(jìn)“地產(chǎn)名人堂”，告訴你一個(gè)真實(shí)的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。

        NBD：很多人都認(rèn)為，海南房?jī)r(jià)在僅僅一兩個(gè)月時(shí)間里就出現(xiàn)了50%以上的上漲，是房地產(chǎn)嚴(yán)重泡沫的表現(xiàn)。在您看來，海南房地產(chǎn)的泡沫究竟有沒有？嚴(yán)不嚴(yán)重？

        陳璐：所謂的泡沫是不存在的。海南和全國(guó)其他省市的樓市并不相同，90%的購(gòu)房需求來自于島外。很多購(gòu)房者是將海南島當(dāng)作度假使用的第二居所。因此，有很多人以入住率來評(píng)估海南房地產(chǎn)業(yè)是否有泡沫，那是不正確的。

        事實(shí)上，我接待的大部分客戶，首付比例都超過了50%。在這樣的前提條件下，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)非常小。如果和1993年海南樓市的泡沫相比，現(xiàn)在的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康得多。1993年，在海南投資房地產(chǎn)的主要是國(guó)有企業(yè)，投資的主要產(chǎn)品是公建類項(xiàng)目。但現(xiàn)在在海南買房的主要是個(gè)人或者民營(yíng)企業(yè)，大部分人買的是住宅，雖然也有投資者，但主要是自己使用。

        NBD：海南今年房?jī)r(jià)漲速非?？?，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是否有些虛高？您覺得海南房?jī)r(jià)短期內(nèi)有沒有可能回落？

        陳璐：自今年初以來，海南房?jī)r(jià)的確出現(xiàn)了一輪比較大的漲幅。但是主要的原因是海南之前的房?jī)r(jià)過低，和海南島的自然景觀資源以及整個(gè)海南島在國(guó)內(nèi)的地位并不相稱，這一輪海南房?jī)r(jià)的上漲，應(yīng)該被看作為海南房地產(chǎn)價(jià)值的一種回歸。

        事實(shí)上，海南房?jī)r(jià)的上漲幅度，并沒有我們從統(tǒng)計(jì)部門了解到的那么大。海南的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范圍，不僅僅包括普通住宅，還包括了產(chǎn)權(quán)式酒店。而海南海岸線附近的房地產(chǎn)產(chǎn)品，全部都是產(chǎn)權(quán)式酒店，其功能特殊，又有景觀支撐，價(jià)格自然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出普通住宅。一、二月份價(jià)格上漲幅度較多的產(chǎn)品，主要是產(chǎn)權(quán)式酒店。普通住宅的價(jià)格并沒有大幅上漲。

        NBD：您對(duì)海南島的規(guī)劃前景怎么看？目前媒體報(bào)道海南存在“臟、亂、差”的情況，會(huì)影響海南樓市的前景嗎？

        陳璐：從目前來看，海南的現(xiàn)有設(shè)施配套，與國(guó)際旅游島的定位，的確存在著很大的差距。但在海南國(guó)際旅游島的規(guī)劃報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過后，海南的發(fā)展速度將會(huì)很快提速，現(xiàn)有的配套設(shè)施將得到全面的改善。相信在海南省政府的治理下，海南的城市環(huán)境、治安環(huán)境將會(huì)得到極大提升。

        另外，海南版的“國(guó)11條”規(guī)范了海南的地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制了海南房?jī)r(jià)的大幅上漲。在海南國(guó)際旅游島規(guī)劃公布以后，很多島外知名企業(yè)也來到了海南，在海南增加投資。像我們公司原先是浙江企業(yè)，在海南島發(fā)展提速的背景下，我們也來到了海南，開發(fā)當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源。

        NBD：海南的房地產(chǎn)和其他城市的地產(chǎn)不同，所面對(duì)的客戶是全國(guó)甚至全世界的，而面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)也不只是某個(gè)區(qū)位，而是全海南，甚至全世界的，您如何看待海南樓盤未來的激烈競(jìng)爭(zhēng)？

        陳璐：海南的樓盤競(jìng)爭(zhēng)的確非常激烈。但海南目前非常缺乏高品質(zhì)的樓盤，因此我認(rèn)為如果能在項(xiàng)目中注入核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高項(xiàng)目的建筑品質(zhì)，那么在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，應(yīng)該不是難事。應(yīng)該說，目前海南的高端市場(chǎng)樓盤整體品質(zhì)，要比內(nèi)地的很多省份和城市的高端產(chǎn)品差很多，真正稱得上高端項(xiàng)目的住宅還很少。一些項(xiàng)目成本很低，但價(jià)格卻很高。尤其是那些基本已建成的項(xiàng)目，在旅游島規(guī)劃公布后，沒有隨著房?jī)r(jià)的上漲追加投入，提升項(xiàng)目品質(zhì)。但另一方面，大多數(shù)的項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)格還是相符的。以我們樓盤為例，鳳凰島幾乎是和海南旅游島規(guī)劃同步發(fā)展起來的，本身就是旅游度假村項(xiàng)目，不存在價(jià)格虛高的現(xiàn)象。

        NBD：根據(jù)海南環(huán)境和國(guó)土資源廳的有關(guān)政策，普通商品住宅用地未來將屬于限制范疇，而豪宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地則不在限制之列，是否會(huì)使海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩頭熱當(dāng)中冷的格局？海南近期對(duì)土地市場(chǎng)的連續(xù)查處，又是否表示未來海南的土地價(jià)格將有可能因?yàn)檎叻ㄒ?guī)的規(guī)范而進(jìn)一步提高？

        陳璐：海南的豪宅是根據(jù)面積來定義而不是根據(jù)價(jià)格。房型面積大于140平方米，容積率低于1.0的，都屬于豪宅。一般海南住宅以小戶型居多，所以海南房地產(chǎn)市場(chǎng)普通住宅還是比較多的。

        海南之所以要保證保障房和豪宅供地，限制普通商品住房用地，是和海南自身的特點(diǎn)有關(guān)。整個(gè)海南本地人口只有850萬，房屋擁有量又比較高。在這樣的情況下，海南省完全有能力保障當(dāng)?shù)厝丝诘木幼⌒枰６Ｄ系纳唐贩抠?gòu)買需求有90%是島外人口，他們需要較高品質(zhì)的住宅，因此減少普通商品住宅用地也是趨勢(shì)。

        至于海南省近期連續(xù)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行整頓，那是因?yàn)楹Ｄ夏壳按蟛糠值耐恋乇凰饺嘶蛘咂髽I(yè)所控制，真正由海南省政府掌握的土地比例很小。在這樣的情況下，通過海南省政府供地獲得的土地?cái)?shù)量非常少，大部分土地交易是私下進(jìn)行的。海南省政府打擊私人囤地現(xiàn)象，不僅僅是為了增加政府供地，也是為了規(guī)范海南的土地市場(chǎng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看將有效抑制地價(jià)的上漲，對(duì)于土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控將是件大好事。



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