每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

        2009年12月1日起實(shí)施的《深圳市城市更新辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），讓深圳地產(chǎn)界躁動(dòng)不已。

        3月5日，在深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)網(wǎng)站上，公布了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃草案，包括深紡織、深華發(fā)、深康佳、世紀(jì)星源、ST華控等深圳公司所屬地塊榜上有名。近日，隨著首批89個(gè)城市更新項(xiàng)目的公布，上述公司股價(jià)再度遭遇爆炒。

        與資本市場(chǎng)的熱鬧遙相呼應(yīng)的是，城市更新項(xiàng)目中待拆舊房?jī)r(jià)格也迅猛上漲：短短三個(gè)月，城市更新項(xiàng)目中待拆舊房單價(jià)漲幅最高已達(dá)5000元。

舊房身價(jià)直線(xiàn)飛漲

        近日，深圳89個(gè)城市更新項(xiàng)目對(duì)外公布，深圳城市更新邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。

        業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，《辦法》將把土地資源十分有限的深圳，對(duì)于城市空間的利用發(fā)揮到極致?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《辦法》中即將面臨“更新”的房子，其價(jià)格從去年底便開(kāi)始了瘋狂的上漲，到目前，短短三個(gè)月時(shí)間，部分房子已經(jīng)上漲近5000元。

        深圳市南山區(qū)南苑新村便是其中之一。“這個(gè)小區(qū)便是深圳城市更新項(xiàng)目之一，將面臨拆遷的命運(yùn)，最近已經(jīng)批下來(lái)了。”中聯(lián)地產(chǎn)南山片區(qū)置業(yè)經(jīng)理趙亮稱(chēng)，“很多項(xiàng)目確定更新以來(lái)，房?jī)r(jià)幾乎呈直線(xiàn)上漲。”

        “價(jià)格比前兩天又漲了2000元，估計(jì)還會(huì)上漲，現(xiàn)在我們手里也沒(méi)有房源，絕大多數(shù)業(yè)主根本就不想賣(mài)。”趙亮對(duì)記者表示。

        據(jù)悉，南苑新村的二手房在深圳房?jī)r(jià)飛漲的去年底，也才勉強(qiáng)站上1萬(wàn)元/平方米的關(guān)口。不過(guò)到2月份，已經(jīng)上漲到1.4萬(wàn)元/平方米。近日入圍深圳城市更新項(xiàng)目名單之后，立馬漲到1.5萬(wàn)元/平方米以上。

業(yè)主普遍惜售

        據(jù)了解，像南苑新村這種因城市更新導(dǎo)致舊房飆漲的現(xiàn)象，在深圳很多可能拆遷的老舊小區(qū)普遍存在，并且單價(jià)都高得離譜，中心城區(qū)甚至能達(dá)到2萬(wàn)元/平方米。但業(yè)主普遍“惜售”，中介處往往還沒(méi)有房源。

        據(jù)悉，通常舊物業(yè)傳出要拆遷的消息后，房?jī)r(jià)都會(huì)迅速飆升，而業(yè)主普遍不愿意賣(mài)的原因，則是寄希望于高昂的拆遷補(bǔ)償。

        此外，拆遷后可以選擇新房補(bǔ)償也被許多人看重。以深圳華僑城、香蜜湖一帶為例，這些地方的豪宅開(kāi)盤(pán)價(jià)格可達(dá)到5萬(wàn)元/平方米，南山區(qū)的一些豪宅價(jià)格也能達(dá)到3萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米。

        上述有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，擬納入第一批計(jì)劃草案的城市更新單元，共計(jì)89項(xiàng)，申報(bào)拆除重建用地面積約6.8平方公里。

        在這些計(jì)劃更新的土地當(dāng)中，工業(yè)區(qū)改為商業(yè)辦公、商住更新單元24項(xiàng)，擬拆除重建面積154.5公頃；城中村更新單元24項(xiàng)，擬拆除重建面積153.8公頃；舊城22項(xiàng)，擬拆除重建面積239.3公頃；舊居8項(xiàng)，擬拆除重建面積44.7公頃。

        其中，包括深紡織、深華發(fā)、深康佳、世紀(jì)星源、ST華控等深圳本地股榜上有名。資料顯示：ST華控，其所屬寶安區(qū)27區(qū)原惠中廠區(qū)，占地面積7.25萬(wàn)平方米；世紀(jì)星源，其所屬南油地區(qū)福華廠區(qū)的更新改造申請(qǐng)（更新改造項(xiàng)目占地42651平方米，擬申請(qǐng)住宅12萬(wàn)平方米，商業(yè)3萬(wàn)平方米）；深康佳，其所屬總部廠區(qū)，占地39160平方米；深華發(fā)，共有兩宗土地被納入更新單元計(jì)劃，分別是公明華發(fā)電子城的11.62萬(wàn)平方米，華發(fā)大廈工業(yè)用地的1.13萬(wàn)平方米；深紡織，所屬深紡大廈C座占第三更新單元建設(shè)面積空間增量的14.8％，參與改造的宗地面積為4151.8平方米。

專(zhuān)家看法不一

        上述有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，日前公示的今年首批89個(gè)城市更新項(xiàng)目將為市場(chǎng)提供大量商品房源供應(yīng)。同時(shí)，由于許多項(xiàng)目配建相當(dāng)比例的保障性住房，全市的保障性住房供應(yīng)渠道將進(jìn)一步增加。

        財(cái)富同道會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王亮指出：“這些更新項(xiàng)目將為深圳提供大量的商品房供應(yīng)，這將促進(jìn)供求關(guān)系和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的平衡，同時(shí)，在改造為住宅的城市更新項(xiàng)目中，還將配建相當(dāng)比例的保障性住房，對(duì)房?jī)r(jià)有一定平抑作用。”

        王亮分析認(rèn)為：“首先是大量的土地供應(yīng)將會(huì)給深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為補(bǔ)充；其次，協(xié)議出讓也將會(huì)降低土地成本，從而減少轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上的壓力?？偟膩?lái)說(shuō)，《辦法》的實(shí)施，將一定程度上堵住房?jī)r(jià)持續(xù)上升的通道。”

        在中國(guó)指數(shù)研究院華南分院研究員楊奕看來(lái)，城市更新造成房?jī)r(jià)上升的可能性更大。她指出，進(jìn)行大規(guī)模的城市更新，除了拓展城市增長(zhǎng)空間，也會(huì)提高土地的價(jià)值。同時(shí)，土地增值也意味著開(kāi)發(fā)成本的增加，特別是更新地區(qū)居民的拆遷補(bǔ)償?shù)?，未?lái)新建房屋的價(jià)格也自然上升。

        不過(guò)，也有分析師認(rèn)為《辦法》對(duì)于房?jī)r(jià)上升或者下降的影響都不會(huì)太大。

        廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿表示：“《辦法》實(shí)施后，更新的土地中最終轉(zhuǎn)化為房子的規(guī)模尚不確定。而且，轉(zhuǎn)化的過(guò)程也需要時(shí)間，這個(gè)過(guò)程實(shí)際上十分緩慢，對(duì)于市場(chǎng)而言影響甚微。”



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