每經(jīng)記者  胡俊華  發(fā)自上海

        “去年房地產(chǎn)信托火爆，是因?yàn)闃鞘杏隼鋵?dǎo)致開(kāi)發(fā)商普遍缺錢(qián)?！币晃恍磐行袠I(yè)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“但今年房地產(chǎn)信托繼續(xù)升溫，不是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，而是他們看好樓市前景而產(chǎn)生的融資需求。”

        用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模連續(xù)3個(gè)月位居各投資領(lǐng)域之首，其中9月份發(fā)行規(guī)模35.85億元，占整個(gè)幾個(gè)信托資金總額比例已經(jīng)超過(guò)50%。

房地產(chǎn)信托繼續(xù)升溫

        房地產(chǎn)、金融、基礎(chǔ)設(shè)施，一直是業(yè)內(nèi)所稱(chēng)的信托業(yè)務(wù)的“三駕馬車(chē)”，但這一傳統(tǒng)在今年來(lái)屢被打破。

        “今年以來(lái)房地產(chǎn)信托升溫，是隨著上半年樓市突然火爆而來(lái)的，開(kāi)發(fā)商看好未來(lái)發(fā)展而紛紛加大融資力度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)信托的升溫?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所信托行業(yè)研究員趙楊表示。

        數(shù)據(jù)對(duì)此提供了佐證。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，信托公司發(fā)行20款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模28.16億元，規(guī)模占比達(dá)到34.6%；8月份發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品17個(gè)，發(fā)行規(guī)模35.45億元，發(fā)行規(guī)模占比44.5%；9月份發(fā)行房地產(chǎn)信托20個(gè)，發(fā)行規(guī)模35.85億元，發(fā)行規(guī)模占比升值達(dá)到51.32%。

        房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模在10月有所下降。用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)信托發(fā)行16個(gè)，發(fā)行規(guī)模20.84億元，發(fā)行規(guī)模占比降至28%?！?0月房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模下降，是受‘十一’國(guó)慶長(zhǎng)假的影響?！庇靡嫘磐醒芯繂T李旸對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“從目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域依然是信托資金非常集中的地方?！?br/>
規(guī)模化、基金化運(yùn)作

        在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)信托行業(yè)三季度以來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的變革。

        趙楊指出，以往的房地產(chǎn)信托的模式比較簡(jiǎn)單，主要是對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信托貸款，但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托已經(jīng)不滿(mǎn)足簡(jiǎn)單的信托貸款模式，而是希望進(jìn)行業(yè)務(wù)模式升級(jí)，與大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)手簽署融資協(xié)議，為其提供持續(xù)融資。

        趙楊表示，房地產(chǎn)信托越來(lái)越表現(xiàn)出類(lèi)基金化操作的模式，目前一些信托計(jì)劃已經(jīng)出現(xiàn)先有資金池，再?gòu)捻?xiàng)目池中選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資的現(xiàn)象，比如投資于某地的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不再簡(jiǎn)單地為某個(gè)項(xiàng)目展開(kāi)融資。

        趙楊坦陳，這些舉動(dòng)都表明信托機(jī)構(gòu)正在積極行動(dòng)，試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話(huà)語(yǔ)權(quán)，同時(shí)希望為未來(lái)REITs的開(kāi)展進(jìn)行市場(chǎng)布局。

        李旸對(duì)記者表示，這些情況表明一些房地產(chǎn)信托已經(jīng)擺脫以項(xiàng)目為中心的傳統(tǒng)發(fā)展模式，呈現(xiàn)出大規(guī)模、基金化發(fā)展趨勢(shì)。

高收益  風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高

        另一個(gè)吸引投資者的因素，則是房地產(chǎn)信托的較高收益。

        用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年9月，房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益率延續(xù)8月的強(qiáng)勢(shì)，達(dá)到8.5%，雖較上月略降0.28個(gè)百分點(diǎn)，但繼續(xù)位居各集合信托計(jì)劃之首；今年10月，房地產(chǎn)信托的收益率為7.63%，繼續(xù)維持高位。

        趙楊表示，房地產(chǎn)信托收益率相對(duì)較高，達(dá)到10%的收益率也是很常見(jiàn)的事情，“去年有些項(xiàng)目的收益率還曾經(jīng)達(dá)到20%?！?br/>
        但高收益也意味著相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)。趙楊表示，“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)信托投資較銀行信貸的成本要高，但融資門(mén)檻更低一些。這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，也意味著相對(duì)較大的風(fēng)險(xiǎn)?！?br/>
        趙楊表示，另外，一旦信托計(jì)劃出現(xiàn)問(wèn)題，信托公司不用負(fù)擔(dān)責(zé)任，投資風(fēng)險(xiǎn)幾乎都集中在投資者身上，因此，投資者不能忽視其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。

        但也有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險(xiǎn)較小，李旸表示，一般的房地產(chǎn)信托都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的抵押，加上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期向好，因此，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)可控，“目前為止，尚未發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信托計(jì)劃有做砸了的?！?br/>


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